عقود الإيجار في ألمانيا

عقد الإيجار هو اتفاقية مكتوبة بين المستأجرين والمؤجرين، ويحدد أن المستأجرين مسموح لهم باستخدام الشقة أو الغرفة. إذا كان الإيجار محددًا بمدة معينة، يجب أن يتضمن العقد مدة الإيجار. ومن بين المعلومات المهمة التي يجب أن يحتوي عليها عقد الإيجار ما يلي:

• بيانات المؤجر (Vermieter) والمستأجرين (الأسماء، العناوين الحالية، تواريخ الميلاد).
• العنوان الدقيق للشقة.
• موقع الشقة، في حال كانت في مبنى سكني (مثلًا الطابق الثاني يسارًا).
• قيمة الإيجار (Miete).
• معلومات عن تكاليف الخدمات الإضافية (Nebenkosten) ومقدارها.
• تحديد واضح لموعد سداد الإيجار (مثلًا: "يجب دفع الإيجار مسبقًا بحد أقصى اليوم الثالث من كل شهر").
• معلومات عن تعديل الإيجار، مثلًا عقد إيجار تصاعدي (Staffelmietvertrag) أو عقد إيجار متغير حسب المؤشر (Indexmietvertrag).
• مدة الإيجار (محددة أو غير محددة).
• مساحة الشقة بالمتر المربع.
• تحديد ما إذا كانت هناك غرف إضافية تابعة للشقة (مثل القبو أو الشرفة).
• القواعد المتعلقة باستخدام الشقة، مثل ما إذا كان مسموحًا بتربية الحيوانات أو التدخين داخل الشقة.

من الجيد معرفة: أن العديد من عقود الإيجار تتضمن أيضًا قواعد السكن (Hausordnung) التي تساعد في تنظيم الحياة المشتركة بين المستأجرين. تحدد هذه القواعد مثلًا مواعيد الهدوء أو كيفية استخدام وتنظيف الممرات. إذا كانت القواعد جزءًا من عقد الإيجار، فيجب التوقيع عليها مع العقد. قد تجدون أيضًا أن القواعد معلقة في المبنى، وفي هذه الحالة تصبح ملزمة دون الحاجة إلى توقيع.

يرجى ملاحظة: من المهم قراءة العقد بعناية، في حال التردد يمكن الاستعلام لدى مراكز المشورة كجمعية حماية المستأجرين أو  . تطلب معظم جمعيات حماية المستأجر أن يصبح المستأجر عضوًا للحصول على المشورة والدعم، ويتعين عليه دفع رسوم العضوية السنوية (50 يورو). على موقع mieterbund.de يمكن إيجاد قرب جمعية.

عند التحدث عن تكاليف الإيجار، هناك تمييز بين الإيجار الأساسي (Netto-Kaltmiete) والإيجار الإجمالي (Brutto- Warmmiete). الإيجار الأساسي يغطي فقط تكلفة الشقة دون تكاليف الخدمات الإضافية، مثل الماء والقمامة والتدفئة. لذا فإن الإيجار الإجمالي هو المبلغ الذي يجب دفعه فعليًا.

من المهم معرفة أن تكاليف الكهرباء وأحيانًا الغاز ليست مشمولة في هذه التكاليف. يجب توقيع عقود خاصة لهذه الخدمات مع مزودين خارجيين.

توجد أنواع مختلفة من عقود الإيجار، وتختلف في الشروط المتعلقة بزيادة الإيجار.

• الإيجار العادي: هذا هو النوع الأكثر شيوعًا. يظل الإيجار ثابتًا بشكل عام، ولكنه قد يرتفع وفقًا لبعض الشروط القانونية مثل تحديثات مؤشر الإيجارات أو التحسينات، الزيادة يجب أن تكون محدودة وأن يتم تبريرها من قبل المالك.
• إيجار المؤشر (Indexmiete): يرتبط الإيجار بمؤشر أسعار المستهلكين (Verbraucherpreisindex). إذا ارتفعت تكاليف المعيشة، يحق للمؤجر رفع الإيجار مرة واحدة في السن ولا يُسمح بالزيادة إلا إذا تغير المؤشر بالفعل.
• إيجار تصاعدي (Staffelmiete): يتضمن عقد الإيجار تحديد زيادات دورية (مثلًا سنويًا) في الإيجار. يتم توضيح هذه الزيادات بوضوح في العقد.
• الإيجار من الباطن (Untermiete): يقوم المستأجر الأساسي بتأجير جزء من الشقة أو الشقة بأكملها لشخص آخر. يتطلب عادةً موافقة المؤجرعادة ما يتعين على المالك الموافقة على عقد الإيجار من الباطن. ولا يزال المستأجر الرئيسي مسؤولاً عن الشقة. بحيث يقوم المستأجر من الباطن بدفع الإيجار للمستأجر الرئيسي.

كل نوع من أنواع الإيجار هذه له مزايا وعيوب محددة. ولذلك، فمن المهم أن نفهم بوضوح شروط عقد الإيجار.

التكاليف التشغيلية والإضافية هي تكاليف تضاف إلى الإيجار الأساسي (الإيجار البارد). وتغطي النفقات اللازمة لتشغيل وصيانة المبنى السكني. غالبًا ما يتم دفع هذه التكاليف شهريًا كمبلغ مقطوع أو دفعة مقدمة مع الإيجار، ويتم تفصيلها في فاتورة المرافق نهاية العام. تشمل التكاليف الإضافية:

• تكاليف المياه والصرف الصحي.
• جمع القمامة.
• تنظيف الشوارع.
• تكاليف القائم بأعمال البناء (Hausmeister*in).
• تأمين البناء.
• التدفئة والماء الساخن (إذا كانا متضمنين في الإيجار).
• كهرباء المرافق (السلالم والأقبية والإضاءة الخارجية).

في بعض الأحيان، يتم إصدار فاتورة للتدفئة والماء الساخن بشكل منفصل، خاصة إذا كان الشخص مضطرًا لشراء الكهرباء و/أو الغاز بنفسه من أحد الموردين. في هذه الحالة، لا تُدرج ضمن التكاليف الإضافية ويتم دفعها مباشرة إلى مقدم الخدمة. من المهم التوضيح في عقد الإيجار الخدمات المضمنة في التكاليف الإضافية.

الوديعة عبارة عن دفعة ضمان يقوم المستأجر بتحويلها إلى المالك في بداية عقد الإيجار. تعمل الوديعة على حماية أصحاب العقارات في حالة حدوث ضرر بالشقة أثناء فترة الإيجار أو إذا لم يتم دفع الإيجار. لا يجوز أن يتجاوز مبلغ الوديعة إيجار ثلاثة أشهر. يتم ذكر المبلغ الدقيق للوديعة وتفاصيل الحساب الذي يتم دفعه فيه في اتفاقية الإيجار. يمكن دفع الوديعة على ثلاثة أقساط شهرية، حيث يجب دفع القسط الأول أو الوديعة بأكملها في موعد لا يتجاوز تاريخ الانتقال.

في نهاية عقد الإيجار، إذا غادر المستأجر الشقة دون أي ضرر، فإنه يسترد الوديعة. لا يجوز للمالك الاحتفاظ بجزء أو كل الوديعة إلا إذا كانت هناك مطالبات مشروعة، مثل الإصلاحات أو دفعات الإيجار المستحقة. وضع موقع Tagesschau.de  نظرة عامة على مسألة متى يمكن حجب الوديعة.

يمكن تسمية عدة أشخاص كمستأجرين في عقد الإيجار، مثل المستأجر وشريكه/ـته. كلاهما مسؤولان عن الإيجار. من المهم ذكر جميع الأشخاص الذين يعيشون في الشقة ويتحملون المسؤولية في عقد الإيجار. كل شخص مذكور في عقد الإيجار مسؤول عن دفع الإيجار بالكامل، حتى لو لم يدفعه شخص واحد فقط. ينطبق حق الإنهاء أيضًا بشكل مشترك فقط.

الأطفال القاصرون ليسوا شركاء تعاقديين، لذلك لا يتعين عليهم التوقيع على عقد الإيجار ولا يتم ذكرهم بالاسم فيه. ومع ذلك، يمكن إدراج عدد الأطفال في عقد الإيجار.

من المفيد معرفة أنه إذا سمح المستأجر لأشخاص إضافيين بالانتقال إلى الشقة دون الحصول على موافقة المالك مسبقًا، فإنه يتعرض لخطر التحذير أو، في أسوأ الحالات، إنهاء العقد.

قبل التوقيع على عقد الإيجار، يجب التأكد من النقاط التالية:

• الإيجار والتكاليف الإضافية: هل مبلغ الإيجار والتكاليف الإضافية واضح وعادل؟

• الوديعة: ما هو مبلغ الإيداع؟ قد يكون الحد الأقصى للإيجار ثلاثة أشهر.

• فترة الإشعار: ما هي مدة الإشعار؟

• بنود خاصة: هل هناك أي قواعد أو بنود خاصة (مثل التزامات التجديد)؟

من الجيد معرفة أنه من المهم قراءة العقد بعناية. يجب على المستأجر مقارنة تكلفة الشقة بالإيجار المحلي المعتاد. يقوم العديد من الملاك بزيادة إيجار الشقة بشكل كبير عندما ينتقل المستأجرون الجدد إليها. ولضمان عدم ارتفاع تكاليف السكن بشكل مفرط، تم فرض ضوابط على الإيجارات في بعض المدن الألمانية منذ عام 2015، تهدف إلى منع الإيجارات المفرطة. وينص هذا على أن إيجار الإيجارات الجديدة قد يكون بحد أقصى 10 بالمائة أعلى من الإيجار المقارن المحلي.

ومع ذلك، هناك العديد من الاستثناءات لهذه القاعدة. وقد تقرر في عام 2024 أن التحكم في الإيجارات لم يكن له تأثير يذكر. يجب أيضًا التأكد من التزام مالك العقار بلوائح مراقبة الإيجارات، واتخاذ الإجراءات اللازمة في المحكمة إذا لزم الأمر.

يمكن التحقق مما إذا كانت هناك أي مراقبة للإيجارات في المدينة على موقع Finanztip الإلكتروني. يمكن أيضًا الحصول على المشورة من أماكن مثل جمعية حماية المستأجر أو جمعية المستأجرين، ليس فقط فيما يتعلق بضوابط الإيجار، ولكن أيضًا حول جميع الأسئلة الأخرى المتعلقة باتفاقية الإيجار. ستساعد هذه المنظمات المستأجرين بالمشورة والدعم القانوني. يجب أن يصبح المستأجر عضوًا في هذه الجمعيات ودفع حوالي 50 يورو سنويًا. يمكن العثور على جمعية حماية المستأجر القريبة من المستأجرين على موقع mieterbund.de.

التسجيل في مكتب تسجيل السكان: يجب تسجيل العنوان الجديد في مكتب تسجيل السكان خلال أسبوعين. يُطلق على هذا المكتب غالبًا اسم مكتب المواطنين. نظرًا لأن المواعيد نادرة جدًا، يجب الاهتمام بها في الوقت المناسب. يمكن العثور على مزيد من المعلومات حول التسجيل في قسم "تسجيل السكن في ألمانيا".

الإبلاغ عن تغيير مكان الإقامة: يجب إبلاغ سلطات الهجرة بالعنوان الجديد في أسرع وقت ممكن. إذا كانت الإجراءات تتعلق باللجوء، يجب إبلاغ BAMF بعنوانه الجديد على الفور، وإلا فقد يفوت رسائل مهمة من BAMF. يجب أيضًا إبلاغ جميع السلطات الأخرى (مثل مركز العمل، مكتب الرعاية الاجتماعية، مكتب الضرائب، وما إلى ذلك) والبنك الذي يتم التعامل معه، إذا لزم الأمر، وصاحب العمل وشركات التأمين الخاصة.

إبرام عقود التوريد: إذا لم يكن الغاز أو الكهرباء مُشغلين من خلال المالك، يجب إبرام عقود خاصة مع الموردين. يمكن العثور على مزيد من المعلومات حول هذا الأمر في صفحة الموضوع "استئجار شقة".

إعداد دفع الإيجار: يجب التأكد من دفع الإيجار في الوقت المحدد، على سبيل المثال عن طريق إعداد أمر دائم بحيث يتم خصم الإيجار تلقائيًا من الحساب في تاريخ محدد.

إعداد طلب إعادة توجيه: إذا كان هناك رغبة في التأكد من عدم تفويت أي رسائل، يمكن تقديم طلب إعادة توجيه مع Deutsche Post وPin Mail AG لفترة زمنية معينة. يجب دفع رسوم مقابل هذا.

التسجيل للحصول على رسوم البث: يتم إرسال فاتورة رسوم البث الحكومية مباشرةً للمستأجر لكل أسرة. بمجرد القيام بالتسجيل لدى سلطة التسجيل، سيتلقى المستأجر رسالة بالبريد تعلمه بالتسجيل في خدمة المساهمة. يمكن معرفة المزيد حول هذا الموضوع في صفحة "رسوم البث الإذاعي".

بالإضافة إلى المعلومات المتعلقة بتكاليف الإيجار وزيادة الإيجار وفترة الإيجار وفترة الإشعار والوديعة، فإن الجوانب التالية مهمة في عقد الإيجار:

التزامات التجديد والصيانة: يجب أن ينظم عقد الإيجار الجهة المسؤولة عن صيانة الشقة. كقاعدة عامة، يكون الملاك مسؤولين عن الإصلاحات الكبرى. ومع ذلك، غالبًا ما توجد بنود تتعلق بالإصلاحات التجميلية، التي تفرض التزامات معينة على المستأجرين (مثل طلاء الجدران). يجب أن تكون هذه البنود عادلة ومسموح بها قانونيًا.

قواعد المنزل: تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار على قواعد السكن والتي تشمل نقاطاً مثل:

• فترات الراحة.
• واجبات التنظيف (مثل السلالم والممرات).
• استخدام المناطق المشتركة (مثل غرفة الغسيل والقبو).

التأجير من الباطن: إذا رغب المستأجر في تأجير الشقة أو الغرفة من الباطن، فعادةً ما يحتاج إلى موافقة المالك. يمكن للمالك رفض الإذن بالتأجير من الباطن في حالات خاصة، مثل اكتظاظ الشقة بسبب التأجير من الباطن. كقاعدة عامة، يجب أن تكون هناك غرفة بمساحة لا تقل عن 12 مترًا مربعًا لكل شخص بالغ وطفلين حتى سن 13 عامًا، تختلف التفاصيل بحسب الولاية.

إذا لم يتم تضمين حق التأجير من الباطن صراحةً في عقد الإيجار، يجب تقديم طلب كتابي. يمكن العثور على نموذج لهذا الطلب على الموقع الإلكتروني لجمعية مستأجري برلين، وكذلك نموذج لاتفاقية الإيجار من الباطن.

إذا قام المستأجر بالتأجير من الباطن، يمكن للمالك طلب رسوم إضافية للإيجار من الباطن، مثل زيادة تكاليف التشغيل العامة.

تربية الحيوانات: تنظم العديد من اتفاقيات الإيجار بشكل صريح ما إذا كان يمكن الاحتفاظ بالحيوانات الأليفة في الشقة وما هي الحيوانات المسموح بها. كقاعدة عامة، يجب الحصول على موافقة صريحة من الملاك، خاصة بالنسبة للحيوانات الكبيرة مثل الكلاب والقطط. يُسمح عادةً بالحيوانات الصغيرة مثل الهامستر أو الأسماك.

بصفة عامة، يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار في أي وقت بإبلاغ المالك قبل ثلاثة أشهر من نهاية العقد المطلوبة "فترة الإنهاء" (Kündigungsfrist). يجب أن يتم هذا الإنهاء كتابيًا: لذا يُكتب خطاب إلى المالك يُوضح فيه الرغبة في إنهاء العقد في التاريخ المطلوب. هام: يجب توقيع الإنهاء.

يجب أن يصل خطاب الإنهاء المكتوب والموقع إلى المالك في موعد لا يتجاوز يوم العمل الثالث من الشهر الذي يجب أن يُحسب كأول الأشهر الثلاثة. في بعض الحالات، تكون فترة الإشعار أقصر. يمكن العثور على الموعد النهائي في عقد الإيجار.

ملاحظة: إذا كانت هناك اتفاقية إيجار محددة المدة، فلا يمكن عادةً إنهاء العقد قبل نهاية المدة. ومع ذلك، العديد من الاتفاقيات المحددة المدة قد لا تكون فعالة قانونيًا، وفي هذه الحالة يمكن إنهاء العقد خلال فترة الإشعار القانونية التي تبلغ ثلاثة أشهر. يمكن لمركز استشارات المستهلك أو جمعية حماية المستأجر إخبار المستأجر إذا كانت الاتفاقية محددة المدة صالحة قانونيًا.

تطلب معظم جمعيات حماية المستأجر أن يصبح المستأجر عضوًا للحصول على المشورة والدعم، ويتعين عليه دفع رسوم العضوية السنوية (50 يورو).

يتمتع المستأجرون بحماية جيدة في ألمانيا. يحتاج المالك إلى سبب وجيه لإنهاء عقد الإيجار. الإنهاء من قبل الملاك ممكن في الظروف التالية:

• إذا احتاج المالك إلى الشقة لنفسه أو لعائلته، يجب عليه إثبات ذلك. إذا كانت هناك أسباب وجيهة للبقاء (مثل مرض خطير)، فلا يستطيع المالك عادةً إخطار المستأجر. يجب أن يمنح المالك وقتًا كافيًا للبحث عن شقة جديدة.

• إذا كان المالك يريد هدم المنزل، يجب أن يمنح المستأجر وقتًا كافيًا للبحث عن شقة.

• إذا لم يُدفع الإيجار لمدة شهرين، يكون الإنهاء ممكنًا دون إشعار، مما يعني أن المالك يمكنه طلب مغادرة المستأجر على الفور.

• إذا تم إزعاج السلام في المنزل بشكل متكرر، يمكن للمالك إنهاء العقد دون إشعار بعد تحذير رسمي.

• إذا تم تأجير الشقة من الباطن دون إذن، يمكن للمالك أيضًا إنهاء العقد دون إشعار.

إذا قام المالك بإنهاء عقد الإيجار، يجب طلب المشورة من مركز استشارات المستأجرين، حيث أن العديد من عمليات الإنهاء ليست قانونية. يمكن الاتصال بمركز استشارات المستهلك أو الانضمام إلى جمعية حماية المستأجرين للحصول على الدعم. يتعين على المستأجر عادةً أن يصبح عضوًا في هذه الجمعيات لدفع رسوم العضوية السنوية (حوالي 50 يورو) مقابل الحصول على مشورة شاملة ومساعدة قانونية.

إذا كان هناك حاجة لنصيحة قبل توقيع عقد الإيجار أو شعور بأن العقد غير عادل، يمكن الحصول على الدعم من جمعية حماية المستأجر أو جمعية المستأجرين. يتعين على المستأجر عادةً أن يصبح عضوًا في هذه الجمعيات لدفع رسوم العضوية السنوية (حوالي 50 يورو) مقابل الحصول على مشورة شاملة ومساعدة قانونية.