Договір оренди

Договір оренди - це письмовий договір між орендарем та орендодавцем. Він передбачає, що ви можете користуватися квартирою або кімнатою у спільній квартирі. У випадку тимчасового житла, в договорі оренди також вказується, на який термін винаймається квартира або кімната.

Важливою інформацією в договорі оренди є наступні дані:

• Інформація про орендодавця (ім'я та адреса) та орендарів (ім'я, поточна адреса, дата народження)
• точну адресу квартири
• Точне місце розташування, якщо це квартира в багатоквартирному будинку (наприклад, 2-й поверх зліва)
• розмір орендної плати
• Інформація про додаткові витрати та їх розмір
• точну вказівку на те, коли завжди потрібно сплачувати орендну плату (наприклад, "Орендна плата повинна бути сплачена авансом не пізніше третього робочого дня місяця")
• Інформація про коригування орендної плати, наприклад, договір про диференційовану орендну плату або договір про індексовану орендну плату
• термін оренди (обмежений або необмежений)
• розмір квартири у квадратних метрах
• вказівку на те, які приміщення належать до квартири (наприклад, підвал, гараж, балкон)
• Правила користування квартирою, наприклад, чи дозволено в квартирі тримати домашніх тварин та/або курити

Корисна інформація: Багато договорів оренди також включають правила внутрішнього розпорядку. Ці правила допомагають гарантувати, що всі орендарі можуть добре жити разом. Наприклад, правила внутрішнього розпорядку визначають, коли настає тихий час або як слід користуватися та прибирати коридор. Якщо правила внутрішнього розпорядку включені в договір оренди, ви повинні підписати їх, коли підписуєте договір. Іноді правила внутрішнього розпорядку також вивішують у під'їзді, і тоді вони діють навіть без підпису. Якщо ви неодноразово порушуєте правила внутрішнього розпорядку, орендодавець може попередити вас про це.

Зверніть увагу: важливо уважно прочитати договір. Якщо ви не впевнені, зверніться до консультаційних центрів, таких як асоціація захисту орендарів або об'єднання орендарів.*орендаріоб'єднання. Ці організації можуть допомогти вам порадою та юридичною підтримкою. Ви повинні стати її членом і платити близько 50 євро на рік. Ви можете знайти організацію захисту орендарів поблизу вас на сайті mieterbund.de.

Розрізняють чисту або холодну орендну плату та валову або теплу орендну плату. Чиста орендна плата покриває лише витрати на квартиру. Однак існують також експлуатаційні або додаткові витрати, які включають витрати на воду, вивезення сміття, часто також витрати на опалення та подібні експлуатаційні витрати. Тому для вас важлива повна або тепла орендна плата, оскільки вона описує суму, яку ви фактично повинні платити. Витрати на оренду повинні бути деталізовані в договорі оренди.

Важливо знати: Ці витрати не включають витрати на електроенергію для вашої квартири, а іноді також витрати на гостей, якщо у вашій новій квартирі використовується газ для приготування їжі та/або опалення. Вам доведеться самостійно укладати договори на електроенергію і, за необхідності, на газ, а також оплачувати додаткові витрати. Те саме стосується телефону та інтернету.

Існують різні типи оренди. Вони мають різні договірні умови, зокрема, щодо підвищення орендної плати. У договорі оренди вказується, який тип орендної плати застосовується до квартири або кімнати. Нижче наведено найважливіші види орендної плати:

• Звичайна оренда: Це найпоширеніша форма орендної плати. Орендна плата, як правило, залишається стабільною, але може бути збільшена за певних правових умов, наприклад, у разі загального коригування індексу орендної плати або після модернізації. Розмір підвищення обмежений і має бути обґрунтований орендодавцем.
• Індексована орендна плата: При індексованій орендній платі орендна плата прив'язана до розвитку загального рівня цін, який визначається індексом споживчих цін (ІСЦ). Якщо вартість життя зростає, орендодавці можуть відповідно підвищувати орендну плату раз на рік. Підвищення орендної плати дозволяється лише в тому випадку, якщо індекс дійсно змінився.
• Ступінчаста орендна плата: При диференційованій орендній платі фіксоване підвищення орендної плати на певні періоди (наприклад, щорічно) вже узгоджене в договорі оренди. Таким чином, ви з самого початку знаєте, коли і на скільки зросте орендна плата. Ці підвищення повинні бути чітко визначені в договорі, щоб не допустити додаткових підвищень орендної плати поза межами цих шкал.
• Суборенда: У випадку суборенди частина квартири або вся квартира орендується орендарем.*Передача житла в суборенду від основного орендаря до суборендаря. Це може стосуватися, наприклад, окремих кімнат у спільній квартирі (WG) або як суборенда/проміжна оренда всієї квартири, якщо основний орендар тимчасово відсутній. Орендодавець, як правило, повинен дати згоду на суборенду. Основний орендар, як і раніше, несе відповідальність за квартиру. А суборендар сплачує орендну плату основному орендарю.

Кожен з цих видів оренди має свої переваги та недоліки. Тому важливо детально розібратися в умовах договору оренди.

Експлуатаційні або додаткові витрати - це додаткові витрати, які виникають на додаток до основної орендної плати (базової орендної плати). Вони покривають витрати, необхідні для експлуатації та обслуговування житлового будинку. Ці витрати часто сплачуються щомісяця у вигляді одноразового або авансового платежу разом з орендною платою, а наприкінці року включаються до рахунку за комунальні послуги. Типові витрати на обслуговування включають

• Витрати на воду та водовідведення
• Збір відходів
• Прибирання вулиць
• Витрати на*доглядача
• Страхування будівель
• Опалення та гаряча вода (якщо включено в теплу оренду)
• Комунальна електроенергія (для сходової клітки, підвалу, зовнішнього освітлення)

Іноді рахунки за опалення та гарячу воду виставляються окремо, особливо якщо вам доводиться самостійно купувати електроенергію та/або газ у постачальника. У цьому випадку вони не включаються у вартість послуг, і ви сплачуєте їх безпосередньо постачальнику. Важливо уточнити в договорі оренди, які саме витрати включені до плати за послуги.

Застава - це гарантійний платіж, який ви, як орендар, передаєте орендодавцю на початку оренди. Він служить для захисту орендодавця на випадок пошкодження квартири під час оренди або якщо ви не сплачуєте орендну плату. Застава не може перевищувати тримісячної орендної плати. Точна сума застави та реквізити рахунку, на який вона вноситься, вказані в договорі оренди. Ви можете внести заставу трьома щомісячними платежами, при цьому перший платіж або вся застава повинні бути внесені не пізніше моменту вашого заселення.

Після закінчення терміну оренди, якщо ви виїжджаєте з квартири без будь-яких пошкоджень, ви отримаєте свій депозит назад. Орендодавець може утримати заставу частково або повністю лише за наявності обґрунтованих претензій, наприклад, щодо ремонту або несплати орендної плати. Tagesschau.de підготував огляд випадків, коли заставу можуть утримати.

У договорі оренди можна вказати кількох людей як орендарів, наприклад, вас і вашого партнера. Тоді ви обоє несете солідарну відповідальність за орендну плату. Важливо, щоб усі особи, які проживають у квартирі і несуть відповідальність, були вказані в договорі оренди. Ви маєтеaВи несете солідарну відповідальність - це означає, що всі особи, зазначені в договорі оренди, несуть відповідальність за повну орендну плату.nнавіть якщо тільки один з них не платить. Право на розірвання договору також застосовується тільки спільно.

Неповнолітні діти не є договірними партнерами, тому, звичайно, вони не повинні підписувати договір оренди і не вказуються в ньому. Однак кількість дітей може бути вказана в договорі оренди.

Важливо знати: Той, хто вселяє в квартиру інших людей і не отримав попередньої згоди на це від*власника орендодавця*на вселення заздалегідь, ризикує отримати попередження або, в гіршому випадку, повідомлення про розірвання договору.

Перш ніж підписувати договір оренди, вам слід перевірити наступні пункти:

• Орендна плата та плата за обслуговування: Чи є розмір орендної плати та плати за обслуговування зрозумілим і справедливим?
• Депозит: Який розмір депозиту? Він може становити максимум тримісячну орендну плату.
• Період скасування: Скільки триває період скасування?
• Особливості: Чи існують якісь особливі правила або положення (наприклад, зобов'язання щодо реконструкції)?

Корисна інформація: Важливо уважно прочитати договір. Зокрема, порівняйте, наскільки дорого коштує квартира порівняно зі стандартною місцевою орендною платою. Багато орендодавців значно підвищують орендну плату за квартиру, коли в неї в'їжджають нові орендарі. Щоб запобігти тому, що житло таким чином стає недоступним, у деяких німецьких містах з 2015 року діє обмеження орендної плати, яке запобігає завищенню орендної плати. Це передбачає, що орендна плата для нових орендарів не може бути вищою за місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10 відсотків.

Однак з цього правила є багато винятків. Насправді, у 2024 році було встановлено, що заморожування орендної плати майже не має жодного ефекту. Ви також повинні самі переконатися, що ваш орендодавець дотримується умов заморожування орендної плати, і в разі необхідності звернутися до суду.

Чи існує у вашому місті граничний розмір орендної плати взагалі існує у вашому місті на сайті Finanztip. Ви також можете звернутися до таких організацій, як орендарі*орендарорганізація захисту або орендар*об'єднання орендарівне лише з питань контролю за орендною платою, але й з усіх інших питань, пов'язаних з вашим договором оренди житла. Ці організації можуть допомогти вам порадою та юридичною підтримкою. Ви повинні стати їхнім членом і платити близько 50 євро на рік. Ви можете знайти організацію захисту орендарів поблизу вас на сайті mieterbund.de.

Реєстрація у відділі реєстрації місця проживання: Протягом двох тижнів ви повинні зареєструвати свою нову адресу в управлінні з реєстрації місця проживання. Цей офіс часто називають Bürgeramt або Bürgerbüro. Оскільки прийоми відбуваються дуже рідко, вам слід подбати про це заздалегідь. Додаткову інформацію про реєстрацію ви знайдете на тематичній сторінці Реєстрація та зняття з реєстрації місця проживання .

Повідомлення про зміну місця проживання: Якнайшвидше повідомте міграційне відомство про свою нову адресу. Якщо ви все ще перебуваєте в процедурі надання притулку, ви також повинні негайно повідомити міграційне відомство про свою нову адресу, інакше ви можете пропустити важливі листи від міграційного відомства. Також повідомте про свою нову адресу всі інші установи, з якими ви маєте справу (центр зайнятості, управління соціального забезпечення, податкову інспекцію тощо), а також банк, роботодавця, страхові компанії тощо.

Укладіть договори на постачання: Якщо газ або електроенергію не постачає орендодавець, ви повинні укласти власні договори з постачальниками. Більш детальну інформацію про це ви знайдете на тематичній сторінці "Оренда житла".

Налаштуйте орендну плату: Переконайтеся, що орендна плата сплачується вчасно, наприклад, створивши постійне доручення, щоб орендна плата автоматично списувалася з вашого рахунку у визначену дату.

Налаштуйте переадресацію: Якщо ви хочете бути впевненими, що не пропустите жодного листа, ви можете замовити переадресацію в Deutsche Post та Pin Mail AG на певний період часу. Однак за це доведеться заплатити.

Реєстрація для сплати ліцензійного збору: Державний ліцензійний збір також виставляється безпосередньо вам як орендарю за кожне домогосподарство. Якщо ви зареєструвалися в реєстраційній службі, ви автоматично отримаєте поштою лист для реєстрації в службі ліцензійного збору. Ви можете дізнатися більше про цю тему на нашій тематичній сторінці "Ліцензійний збір за мовлення".

Окрім інформації про вартість оренди, підвищення орендної плати, період оренди, термін попередження та заставу, в договорі оренди важливими є наступні аспекти:

Зобов'язання щодо ремонту та утримання: У договорі оренди має бути зазначено, хто відповідає за утримання квартири. Як правило, орендодавець відповідає за капітальний ремонт. Однак часто зустрічаються пункти про так званий косметичний ремонт, які накладають певні зобов'язання на орендарів (наприклад, регулярне фарбування). Ці умови мають бути справедливими та юридично допустимими.

Правила внутрішнього розпорядку: Багато договорів оренди містять правила внутрішнього розпорядку, які встановлюють правила спільного проживання в будинку. Вони включають такі пункти, як

• Періоди відпочинку
• Обов'язки з прибирання (наприклад, сходових клітин, тротуарів)
• Користування загальними приміщеннями (наприклад, пральня, підвал)

Суборенда: Якщо ви хочете здати квартиру або кімнату в суборенду, вам, як правило, потрібна згода орендодавця або орендарки. Вони можуть відмовити в суборенді лише в особливих випадках - наприклад, якщо в результаті суборенди квартира буде переповнена, тобто в ній буде проживати занадто багато людей. Коли квартира вважається перенаселеною, залежить від штату. Однак, як правило, слід пам'ятати, що на кожного дорослого і двох дітей віком до 13 років має припадати кімната площею щонайменше дванадцять квадратних метрів.

Якщо право на суборенду прямо не зазначено в договорі оренди, необхідно подати письмовий запит. Шаблон такої заяви можна знайти на сайті Асоціації орендарів житла Берліна. Там же ви знайдете зразок договору суборенди, який ви можете підписати з вашим орендарем.*ваш суборендар.

Ваш орендодавець може вимагати доплату за суборенду, оскільки, наприклад, збільшуються загальні експлуатаційні витрати будівлі (електроенергія, витрати на вивезення сміття тощо).

Важливо знати: Якщо ви поселяєте близьких членів сім'ї, тобто чоловіка/дружину, дітей або батьків, це не вважається суборендою. Тому вам не потрібно отримувати дозвіл від орендодавця.

Утримання домашніх тварин: Багато договорів оренди чітко регламентують, чи можна тримати в квартирі домашніх тварин і якщо так, то яких саме. Як правило, для цього потрібна чітка згода орендодавця, особливо для великих тварин, таких як собаки та коти. Дрібні тварини, такі як хом'яки або рибки, зазвичай дозволені.

Як орендар, ви, як правило, можете розірвати договір оренди в будь-який час, повідомивши про це орендодавця за три місяці до бажаного закінчення терміну дії договору ("термін попередження"). Таке розірвання повинно бути зроблено в письмовій формі: Для цього ви пишете листа на адресу*орендодавцю, в якому ви пояснюєте, що бажаєте розірвати договір оренди в бажану дату. Важливо: Ви повинні підписати розірвання договору.

Письмовий та підписаний лист про скасування повинен містити*орендодавцю не пізніше третього робочого дня місяця, який буде вважатися першим з трьох місяців. У деяких випадках термін попередження є коротшим. Термін попередження, який застосовується до вас, ви можете знайти у вашому договорі оренди. Ви можете створити лист про анулювання безкоштовно на сайті Immobilienscout.

Зверніть увагу: якщо ви уклали строковий договір оренди житла, тобто з вашим*орендодавцем* ви погодили фіксований термін оренди, ви, як правило, не можете розірвати його до закінчення цього терміну. Однак багато строкових договорів оренди не мають юридичної сили. У такому випадку ви все ще можете розірвати договір протягом встановленого законом тримісячного терміну попередження. Про те, чи є ваш строковий договір оренди юридично дійсним, можна дізнатися в консультаційному центрі для споживачів або у квартиронаймача.*орендартовариство захисту орендарів. Для більшості орендарів*товариство захисту орендарівДля того, щоб отримувати консультації та підтримку, ви повинні стати членом асоціації захисту орендарів. Як член, ви повинні сплачувати щорічні членські внески. На сайті mieterbund.de ви можете знайти товариство захисту орендарів, яке знаходиться поруч з вами.

У Німеччині права орендарів добре захищені. Тому орендодавець повинен мати вагому причину, щоб розірвати договір оренди. Орендодавець може розірвати договір оренди за таких обставин:

• Ваш орендодавець потребує квартиру для себе або своєї сім'ї. Однак, якщо у вас є поважні причини залишатися в квартирі (наприклад, серйозна хвороба), ваш орендодавець зазвичай не може розірвати договір оренди. Якщо ви дійсно змушені покинути квартиру, ваш орендодавець повинен дати вам достатньо часу для пошуку нового житла. Кількість часу, залежить від тривалості вашого договору оренди на сьогоднішній день.
• Ваш орендодавець хоче знести будинок. Однак у цьому випадку вам повинні надати достатньо часу для пошуку нового житла. Скільки це часу, залежить від тривалості вашого договору оренди на сьогоднішній день.
• Ви не сплачуєте орендну плату протягом двох місяців. У такому випадку можливе навіть розірвання договору без попередження. Це означає, що ваш орендодавець може вимагати, щоб ви негайно покинули квартиру.
• Ви неодноразово порушували спокій у будинку, наприклад, переслідували або ображали сусідів. У такому випадку орендодавець повинен спочатку винести Вам офіційне попередження. Якщо такий випадок повториться, договір може бути розірваним без попередження. 
• Ви здали квартиру в суборенду без дозволу, і ваш орендодавець може це довести. У цьому випадку також можливе розірвання договору без попередження.

Якщо ваш орендодавець розриває договір оренди, обов'язково зверніться за порадою до консультаційного центру для орендарів. Багато розірвань договорів не є законними, і ви можете захистити себе від них законним шляхом. Ви можете звернутися до центру захисту прав споживачів або до товариства орендарів. Ці організації допоможуть вам порадою та юридичною підтримкою. Ви повинні стати їхнім членом і платити близько 50 євро на рік. На сайті mieterbund.de ви можете знайти товариство захисту орендарів, яка знаходиться поруч з вами.

Якщо вам потрібна консультація перед підписанням договору оренди або ви вважаєте, що ваш договір оренди є необґрунтованим, ви можете звернутися за підтримкою до асоціації захисту орендарів або товариства орендарів. Зазвичай ви повинні стати членом цих організацій захисту орендарів і сплачувати щорічні членські внески (близько 50 євро), але в обмін на це ви отримаєте всебічну консультацію та юридичну допомогу. Товариство захисту орендарів ви можете знайти на сайті mieterbund.de.