قرارداد اجاره‌ی خانه در المان

قرارداد اجاره، قراردادی کتبی بین مستأجر و صاحب‌خانه است که تعیین می‌کند شما اجازه استفاده از آپارتمان یا اتاق موردنظر را دارید. در قرارداد اجاره موقت، مدت زمان اجاره آپارتمان یا اتاق نیز مشخص می‌شود. اطلاعات مهمی که در قرارداد اجاره ذکر میشوند شامل موارد زیر هستند:

• اطلاعات صاحب‌خانه (نام و آدرس) و مستأجر (نام، آدرس فعلی، تاریخ تولد).
• آدرس دقیق آپارتمان.
• موقعیت دقیق آپارتمان، در صورتی که در یک ساختمان چندواحدی باشد (مثلاً طبقه دوم سمت چپ).
• مبلغ اجاره‌بها.
• اطلاعات مربوط به هزینه‌های جانبی و مبلغ آن‌ها.
• زمان پرداخت اجاره‌بها (مثلاً «اجاره باید پیش‌پرداخت و تا حداکثر سومین روز کاری ماه پرداخت شود»).
• اطلاعات درباره تغییر اجاره، مثلاً قرارداد اجاره پلکانی یا اجاره براساس شاخص.
• مدت اجاره (موقت یا دائمی).
• متراژ آپارتمان.
• اطلاعات درباره اینکه کدام اتاق‌ها به آپارتمان تعلق دارند (مثلاً انباری، پارکینگ، بالکن).
• قوانین مربوط به استفاده از آپارتمان، مانند اجازه داشتن حیوان خانگی و یا اجازه سیگار کشیدن در داخل آپارتمان.

نکته مهم: در بسیاری از قراردادهای اجاره، مقررات استفاده ازخانه نیز درج شده‌اند. این قوانین به زندگی بهتر همه مستأجران کمک می‌کنند. به عنوان مثال، مقررات ساختمان أوقات آرامش، یا نحوه استفاده و نظافت راهروها را تعیین می‌کنند. اگر مقررات خانه در قرارداد گنجانده شده باشند، باید در هنگام امضای قرارداد، آن‌ها را نیز امضا کنید. گاهی اوقات مقررات خانه در راهرو ساختمان آویزان می‌شود و حتی بدون امضا نیز معتبر است. اگر چندین بار به‌طور مداوم این مقررات را نقض کنید، صاحب‌خانه می‌تواند قرارداد را لغو کند.

توجه: خواندن دقیق قرارداد مهم است. اگر تردید دارید، از مراکز مشاوره‌ای مانند انجمن حمایت از مستأجران کمک بگیرید. این سازمان‌ها با ارائه مشاوره و پشتیبانی حقوقی به شما کمک می‌کنند. برای عضویت باید حدود ۵۰ یورو در سال بپردازید. در وب‌سایت  mieterbund.de می‌توانید انجمن حمایت از مستأجران نزدیک به خود را پیدا کنید.

در هزینه‌های اجاره بین اجاره‌ی خالص یا سرد و اجاره‌ی کل یا گرم تفاوت وجود دارد. اجاره‌ی خالص تنها هزینه‌های مربوط به خود آپارتمان را پوشش می‌دهد. اما هزینه‌های عملیاتی یا جانبی نیز اضافه می‌شوند که شامل هزینه‌های آب، جمع‌آوری زباله و اغلب هزینه‌های گرمایش و دیگر هزینه‌های عملیاتی مشابه هستند. بنابراین، برای شما مهم است که به اجاره‌ی کل یا گرم توجه کنید، زیرا این مبلغی است که شما واقعا باید پرداخت کنید. هزینه‌های اجاره باید در قرارداد اجاره به‌طور دقیق تفکیک شوند. اطلاعات بیشتر در این مورد را می‌توانید در صفحه‌ی اطلاعاتی ما با عنوان «قرارداد اجاره» پیدا کنید.

نکته‌ی مهم: هزینه‌های برق برای آپارتمان شما در این هزینه‌ها شامل نمی‌شود. و گاهی اوقات هزینه‌های گاز نیز اگر در آپارتمان جدیدتان پخت‌وپز یا گرمایش با گاز انجام شود، شامل نمی‌گردد. برای برق و احتمالا گاز، باید خودتان قرارداد ببندید و هزینه‌های اضافی پرداخت کنید. همین موضوع برای تلفن و اینترنت نیز صدق می‌کند. 

انواع مختلفی از اجاره وجود دارد که هرکدام شرایط قراردادی متفاوتی دارند، به‌ویژه در مورد افزایش اجاره. در قرارداد اجاره مشخص می‌شود که کدام نوع اجاره برای آپارتمان یا اتاق در نظر گرفته شده است. انواع اصلی اجاره عبارت‌اند از:

• اجاره‌ی عادی(Reguläre Miete) این رایج‌ترین نوع اجاره است. اجاره معمولا ثابت است اما می‌تواند تحت شرایط خاص قانونی افزایش یابد، مانند تنظیم عمومی بر اساس میانگین اجاره یا پس از نوسازی. مقدار افزایش محدود است و باید توسط صاحب‌خانه توجیه شود.
   
• اجاره‌ی شاخصی (Indexmiet): در اجاره شاخصی، اجاره به تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها که از طریق شاخص قیمت مصرف‌کننده (VPI) محاسبه می‌شود، متصل است. اگر هزینه‌های زندگی افزایش یابد، مالکین می‌توانند اجاره را متناسب با آن افزایش دهند و این تغییرات فقط به صورت سالیانه مجاز است. افزایش اجاره تنها زمانی مجاز است که شاخص واقعاً تغییر کرده باشد
   
• اجاره‌ی پلکانی (Staffelmiete): در اجاره‌ی پلکانی، در قرارداد اجاره افزایش‌های ثابت اجاره برای دوره‌های زمانی خاص (مثلاً سالیانه) توافق می‌شود. بنابراین از ابتدا می‌دانید که چه زمانی و به چه میزان اجاره افزایش خواهد یافت. این افزایش‌ها باید به طور واضح در قرارداد تعریف شده باشند تا هیچ افزایش اجاره‌ای خارج از این ترتیبات امکان‌پذیر نباشد. 
   
• اجاره فرعی (Untermiet): در اجاره فرعی، قسمتی از آپارتمان یا کل آن توسط مستأجر اصلی به یک مستأجر فرعی اجاره داده می‌شود. این ممکن است برای اتاق‌های خاص در یک آپارتمان مشترک (WG) یا به عنوان اجاره فرعی/میان‌اجاره برای کل آپارتمان باشد، اگر مستأجر اصلی به طور موقت در آنجا نباشد. برای اجاره فرعی معمولاً باید مالکین موافقت کنند. مستأجر اصلی همچنان مسئول آپارتمان است و مستأجر فرعی اجاره را به مستأجر اصلی پرداخت می‌کند. 

هر یک از این انواع اجاره‌اها مزایا و معایب خاص خود را دارند. بنابراین، مهم است که شرایط قرارداد اجاره را دقیقاً نظر به شرایط خود بررسی کنید.

هزینه‌های عملیاتی یا جانبی هزینه‌های اضافی هستند که علاوه بر اجاره خالص (کالت‌میت) محاسبه می‌شوند. این هزینه‌ها، مخارجی را که برای نگهداری و بهره‌برداری از ساختمان لازم است، پوشش می‌دهند. این هزینه‌ها اغلب به‌صورت ماهانه و به‌عنوان مبلغی کلی یا پیش‌پرداخت، به همراه اجاره پرداخت می‌شوند و در پایان سال در یک صورتحساب تفکیک شده ارائه می‌گردند. هزینه‌های جانبی معمول عبارت‌اند از:

• هزینه‌های آب و فاضلاب
• هزینه دفع زباله
• نظافت  
• هزینه‌های نگهداری توسط سرایدار
• بیمه‌ی ساختمان
• هزینه‌های گرمایش و آب گرم (در صورتی که در اجاره گرم گنجانده شده باشد).
• برق عمومی ساختمان (برای راه‌پله، زیرزمین، نورپردازی خارجی).

گاهی اوقات هزینه‌های گرمایش و آب گرم به‌طور جداگانه محاسبه می‌شوند، به‌ویژه اگر نیاز باشد که برق و/یا گاز را مستقیماً از یک تامین‌کننده خریداری کنید. در این صورت، این هزینه‌ها در هزینه‌های جانبی محاسبه نمی‌شوند و باید مستقیماً به ارائه‌دهنده پرداخت شوند. مهم است که در قرارداد اجاره مشخص شود چه هزینه‌هایی دقیقاً در هزینه‌های جانبی گنجانده شده‌اند.

کائوتسیون مبلغی است که به‌عنوان ضمانت به صاحب‌خانه در آغاز دوره‌ی اجاره پرداخت می‌شود. این مبلغ به‌عنوان تضمین برای جبران خسارات احتمالی در طول مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره در نظر گرفته شده است. مقدار کائوتسیون نباید بیش از سه برابر اجاره خالص ماهانه باشد. مبلغ دقیق ودیعه و اطلاعات حسابی که باید به آن واریز شود، در قرارداد اجاره ذکر می‌شود. شما می‌توانید ودیعه را در سه قسط ماهانه نیز پرداخت کنید، به‌طوری که اولین قسط یا کل مبلغ باید قبل از اسکان در آپارتمان پرداخت شود.

در پایان دوره‌ی اجاره، اگر آپارتمان بدون آسیب‌های ناشی از شما تحویل داده شود، کائوتسیون به شما بازگردانده می‌شود. صاحب‌خانه فقط در صورتی مجاز است بخشی یا کل ودیعه را نگه دارد که مطالبات معتبری مانند هزینه‌های تعمیرات یا اجاره‌های پرداخت نشده داشته باشد.

در قرارداد اجاره می‌توان چندین نفر را به‌عنوان مستاجر ذکر کرد، مثلاً شما و شریک زندگی‌تان. در این حالت، هر دو نفر برای اجاره مسئولیت مشترک دارند. مهم است که همه افرادی که در آپارتمان زندگی می‌کنند و مسئولیت آن را بر عهده دارند، در قرارداد ذکر شوند. این به این معنی است که تمام افراد ذکر شده در قرارداد به‌صورت مشترک و مسئول کامل اجاره هستند، حتی اگر یکی از آن‌ها پرداخت نکند. حق فسخ قرارداد نیز به‌صورت مشترک برای همه افراد است.

کودکان خردسال به‌عنوان طرف قرارداد در نظر گرفته نمی‌شوند و بنابراین نیازی به امضای قرارداد ندارند و نام آن‌ها در قرارداد ذکر نمی‌شود. اما تعداد کودکان می‌تواند در قرارداد قید شود.

نکته مهم:
اگر فراد دیگری برای افرادی که آپارتمان زندگی میکنند اضافه شود و رضایت صاحب‌خانه از قبل در این باره گرفته نشده باشد، ممکن است به شما اخطار داده شود و در بدترین حالت ممکن است، قرارداد شما لغو شود.

پیش از امضای قرارداد اجاره، به این نکات دقت کنید:

• اجاره و هزینه‌های جانبی:آیا مبلغ اجاره و هزینه‌های جانبی به‌وضوح مشخص و منصفانه است؟
• کائوتسیون (ودیعه):  مبلغ کائوتسیون چقدر است؟ این مبلغ نباید بیشتر از سه برابر اجاره خالص ماهانه باشد.
• مهلت فسخ:  مهلت فسخ قرارداد چقدر است؟
• شرایط خاص: آیا قوانین یا شرایط خاصی مانند تعهدات تعمیر و نوسازی وجود دارد؟

نکته مهم:
حتما قرارداد را با دقت بخوانید. به‌ویژه قیمت اجاره را با میانگین اجاره در منطقه‌ی خود مقایسه کنید. از سال ۲۰۱۵ در برخی از شهرهای آلمان قانونی به نام «ترمز قیمت اجاره» (Mietpreisbremse) اجرا شده است که مانع افزایش بی‌رویه اجاره‌ها می‌شود. این قانون می‌گوید که اجاره در هنگام اجاره مجدد نباید بیش از ۱۰ درصد از میانگین اجاره در منطقه بالاتر باشد. با این حال، این قانون استثناهایی دارد و اغلب باید خودتان پیگیری کنید تا اطمینان حاصل کنید که صاحب‌خانه آن را رعایت می‌کند. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به انجمن‌های حمایت از مستاجران مراجعه کنید که به شما با مشاوره و پشتیبانی حقوقی کمک می‌کنند.

1. پس از نقل مکان، باید آدرس جدیدتان را در اداره ثبت ساکنین (Einwohnermeldeamt) مربوطه ثبت کنید. این اداره اغلب به عنوان Bürgeramt یا Bürgerbüro نیز شناخته می‌شود. 
2. برای پرداخت هزینه‌های رادیو و تلویزیون (Rundfunkbeitrag) ثبت‌نام کنید. 
    
3. ثبت آدرس جدید: آدرس جدیدتان را به اداره مهاجرت اطلاع دهید. به سایر نهادهای مهمی که با آنها در ارتباط هستید نیز آدرس جدیدتان را اعلام کنید، مانند اداره کار (Jobcenter)، اداره سوسیال، اداره مالیات، بانک، کارفرما و بیمه‌های خود.
    
4. انعقاد قراردادهای تأمین انرژی: اگر گاز یا برق از طریق صاحب‌خانه تامین نمی‌شود، باید قراردادهای جداگانه با تأمین‌کنندگان انرژی منعقد کنید.
    
5. تنظیم پرداخت اجاره: برای اطمینان از پرداخت به‌موقع اجاره، می‌توانید دستور پرداخت خودکار از حساب بانکی خود را تنظیم کنید.
    
6. درخواست ارسال مجدد پست: اگر می‌خواهید مطمئن شوید که هیچ پست یا نامه‌ای را از دست نمی‌دهید، می‌توانید برای یک مدت معین درخواست از دیجه پست  Deutschen Post  یا Pin Mail AG   درخواست ارسال مجدد (Nachsendeauftrag) کنید. برای این کار باید هزینه‌ای پرداخت کنید.
    

علاوه بر هزینه‌های اجاره، افزایش اجاره، مدت اجاره، مهلت فسخ و کائوتسیون، موارد زیر نیز در قرارداد اجاره اهمیت دارند:

1. تعهدات نوسازی و نگهداری:   قرارداد باید مشخص کند که مسئولیت نگهداری و تعمیرات آپارتمان با چه کسی است. معمولاً صاحب‌خانه مسئول تعمیرات بزرگ است، اما ممکن است بندهایی در مورد نوسازی‌های جزئی، مانند رنگ‌آمیزی، وجود داشته باشد که بر عهده مستاجر است. این بندها باید عادلانه و از نظر قانونی مجاز باشند.
    
2. مقررات عمومی ساختمان(Hausordnung) : بسیاری از قراردادهای اجاره شامل مقررات عمومی زندگی در ساختمان هستند که شرایط زندگی مشترک در یک ساختمان را تعیین می‌کنند، از جمله:
   • ساعات آرامش واستراحت
   • مقررات نظافت: مثلا نظافت راه‌پله یا پیاده‌روها
   • استفاده از فضاهای عمومی ساختمان: مانند اتاق رختشویی یا زیرزمین
      
3. اجازه‌ی اجاره فرعی  (Untervermietung): اگر قصد دارید آپارتمان یا یک اتاق را به صورت فرعی اجاره دهید، معمولاً به رضایت صاحب‌خانه نیاز دارید. صاحب‌خانه‌ها فقط در شرایط خاص می‌توانند اجاره فرعی را منع کنند، مانند زمانی که آپارتمان بیش از حد شلوغ شود. به طور کلی، هر فرد بالغ و هر دو کودک زیر ۱۳ سال باید یک اتاق حداقل ۱۲ متر مربع در اختیار داشته باشند. در صورتی که اجازه‌ی اجاره فرعی به‌طور صریح در قرارداد نیامده باشد، باید درخواست کتبی ارسال کنید. نمونه فرم برای درخواست و همچنین نمونه قرارداد اجاره‌ی فرعی در وب‌سایت اتحادیه مستاجران برلین موجود است.
    
   • صاحب‌خانه می‌تواند در صورت اجاره فرعی، هزینه اضافی از شما درخواست کند، چون هزینه‌های مشترک ساختمان (مانند برق عمومی یا هزینه‌های جمع‌آوری زباله) ممکن است افزایش یابد.
4. نگهداری حیوانات خانگی:  بسیاری از قراردادهای اجاره به‌طور مشخص تعیین می‌کنند که چه نوع حیواناتی مجاز به نگهداری هستند. معمولاً برای حیوانات بزرگ‌تر مانند سگ و گربه، نیاز به رضایت صاحب‌خانه است. نگهداری حیوانات کوچک مانند همستر یا ماهی معمولاً مجاز است.

نکته: اگر می‌خواهید اعضای خانواده نزدیک خود، مانند همسر، فرزند یا والدین را در آپارتمان خود جای دهید، نیازی به کسب اجازه از صاحب‌خانه نیست و این کار اجاره فرعی محسوب نمی‌شود.

به‌عنوان مستأجر، معمولا می‌توانید قرارداد اجاره خود را با اطلاع‌رسانی به صاحب‌خانه و با رعایت مهلت فسخ سه‌ماهه فسخ کنید. این اطلاع‌رسانی باید به‌صورت کتبی انجام شود. برای این منظور باید نامه‌ای به صاحب‌خانه بنویسید که در آن اعلام می‌کنید قصد دارید قرارداد اجاره را در تاریخ موردنظر فسخ کنید. 

نکته مهم: این نامه باید امضا شده باشد.

نامه‌ی فسخ کتبی و امضا شده باید حداکثر تا روز سوم کاری ماه به دست صاحب‌خانه برسد، ماهی که به‌عنوان اولین ماه از مهلت سه‌ماهه در نظر گرفته می‌شود. در برخی موارد، مهلت فسخ کوتاه‌تر است. می‌توانید مهلت دقیق فسخ خود را در قرارداد اجاره پیدا کنید. همچنین می‌توانید به‌صورت رایگان از سایتWebsite von Immobilienscout برای ایجاد یک نامه فسخ استفاده کنید.

نکته: اگر قرارداد اجاره شما دارای مدت محدود است (یعنی مدت زمان مشخصی برای اجاره توافق شده است)، معمولاً نمی‌توانید قبل از اتمام مدت قرارداد آن را فسخ کنید. با این حال، بسیاری از قراردادهای مدت‌دار از نظر قانونی معتبر نیستند و در چنین شرایطی می‌توانید طبق قانون مهلت سه‌ماهه را رعایت کرده و قرارداد را فسخ کنید. برای اطلاع از اعتبار قانونی قرارداد مدت‌دار خود می‌توانید با مراکز مشاوره برای مصرف‌کنندگان یا اتحادیه‌های مستأجران تماس بگیرید. بسیاری از این اتحادیه‌ها نیازمند عضویت هستند و شما باید برای استفاده از خدمات مشاوره و حمایت حقوقی آن‌ها حق عضویت سالیانه بپردازید.

در آلمان، حقوق مستأجران به‌خوبی محافظت و حمایت می‌شود. صاحب‌خانه باید دلیل موجهی برای فسخ قرارداد داشته باشد. مواردی که در آن‌ها صاحب‌خانه می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، عبارتند از:

• نیاز شخصی (Eigenbedarf): اگر صاحب‌خانه یا یکی از اعضای خانواده او به آپارتمان نیاز داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. اما باید این نیاز را اثبات کند و اگر دلایل موجهی برای ماندن در آپارتمان دارید (مانند بیماری جدی)، معمولاً نمی‌تواند شما را مجبور به ترک کند. همچنین اگر واقعاً باید آپارتمان را ترک کنید، صاحب‌خانه باید به شما زمان کافی برای پیدا کردن خانه جدید بدهد، که این مدت به طول مدت اجاره شما بستگی دارد.
• تخریب ساختمان: اگر صاحب‌خانه قصد تخریب ساختمان را داشته باشد، باید زمان کافی برای پیدا کردن خانه جدید به شما داده شود که این مدت نیز به طول مدت اجاره شما بستگی دارد.
• عدم پرداخت اجاره: اگر دو ماه اجاره پرداخت نشود، حتی ممکن است صاحب‌خانه قرارداد را به‌صورت فوری و بدون مهلت فسخ کند و از شما بخواهد فوراً آپارتمان را تخلیه کنید.
• اخلال در نظم ساختمان: اگر مزاحمت یا توهین به همسایگان داشته باشید، ابتدا صاحب‌خانه باید به‌طور رسمی به شما اخطار دهد. اگر دوباره مشکلی ایجاد شود، می‌تواند قرارداد را به‌صورت فوری فسخ کند.
• اجاره غیرمجاز به دیگران: اگر آپارتمان را بدون اجازه صاحب‌خانه اجاره داده باشید و او بتواند این موضوع را ثابت کند، می‌تواند قرارداد را به‌صورت فوری فسخ کند.

اگر قرارداد شما توسط صاحب‌خانه فسخ شده است، حتماً با یک مرکز مشاوره برای مستأجران مشورت کنید. بسیاری از فسخ‌ها قانونی نیستند و شما حق دارید از نظر قانونی با آن‌ها مخالفت کنید. می‌توانید با مراکز مشاوره  برای مصرف‌کنندگان Verbraucherzentrale، اتحادیه‌های حمایت از مستأجران یا انجمن‌های مستأجران mieterbund.de تماس بگیرید. این سازمان‌ها با ارائه مشاوره و حمایت حقوقی به شما کمک می‌کنند. برای استفاده از این خدمات، باید عضو شوید و حق عضویت سالیانه حدود ۵۰ یورو بپردازید.

اگر قبل از امضای قرارداد اجاره به مشاوره نیاز دارید یا احساس می‌کنید قرارداد اجاره شما ناعادلانه است، می‌توانید از اتحادیه‌ی های حمایت از مستأجران یا انجمن مستأجران کمک بگیرید. برای پیوستن به این اتحادیه‌ها، معمولاً باید عضو شوید و حق عضویت سالانه (حدود ۵۰ یورو) پرداخت کنید. در ازای این هزینه، شما مشاوره کامل و پشتیبانی حقوقی دریافت می‌کنید. برای پیدا کردن اتحادیه حمایت از مستأجران در نزدیکی خود، می‌توانید به وب‌سایت mieterbund.de مراجعه کنید.