قرارداد اجاره‌ی منزل

اجاره‌نامه قراردادی کتبی بین مستأجر و صاحب‌خانه است که در آن  ذکر شده شما اجازه‌ی استفاده از واحد مسکونی یا اتاق موردنظر (در یک خانه‌ی مشترک با دیگران) را دارید. در اجاره‌نامه‌ی موقت، مدت زمان اجاره‌ی واحد یا اتاق نیز مشخص می‌شود. 

اطلاعات مهمی که در اجاره‌نامه ذکر می‌شود، معمولا به شرح ذیل است :

• اطلاعات صاحب‌خانه (نام و نشانی) و اطلاعات مستأجر (نام، نشانی فعلی، تاریخ تولد).
• نشانی دقیق منزل.
• در صورتی که منزل واقع در یک ساختمان چند‌واحدی باشد؛ موقعیت دقیق واحد استیجاری (برای مثال طبقه‌ی دوم، سمت چپ)
• مبلغ اجاره‌بها.
• اطلاعات مربوط به هزینه‌های جانبی و میزان این هزینه‌ها
• موعد دقیق پرداخت اجاره‌بها (برای مثال «اجاره باید از پیش و تا حداکثر سومین روز کاری هر ماه پرداخت شود.»)
• اطلاعات مربوط به تعدیل و تغییر اجاره‌بها، مانند قرارداد اجاره‌ی پلکانی (Staffelmietvertrag) یا قرارداد اجاره ‌ی مبتنی بر شاخص قیمت‌ها  (Indexmietvertrag)
• مدت زمان اجاره (موقت یا دائمی)
• مساحت واحد استیجاری.
• اطلاعات فضاهای دیگری که به آن واحد استیجاری تعلق دارند (مثلاً انباری، پارکینگ، بالکن)
• مقررات مربوط به نحوه‌ی استفاده از واحد استیجاری، مانند اجازه‌ی نگهداری از حیوان خانگی و یا اجازه‌ی سیگار کشیدن داخل خانه.

خوب است بدانید که:  در بسیاری از قراردادهای استیجاری، مقررات مربوط به نحوه‌ی زندگی در ساختمان مورد نظر (Hausordnung) نیز قید شده‌ است. این قوانین به زندگی بهتر همه‌ی ساکنین ساختمان در کنار هم کمک می‌کنند. برای مثال، این مقررات می‌تواند شامل اوقات آرامش (Ruhezeiten)  یا نحوه‌ی استفاده و نظافت فضای مشاع ساختمان باشد. اگر این مقررات در قرارداد استیجاری گنجانده شده باشد، باید هنگام امضای قرارداد، آن‌ را نیز جداگانه امضا کنید. گاهی اوقات مقررات خانه در راهرو مشاع ورودی ساختمان نصب شده و حتی بدون امضا نیز معتبر است. اگر به‌طور مداوم این مقررات را نقض کنید، صاحب‌خانه می‌تواند قرارداد شما را لغو کند.

توجه داشته باشید که:  خواندن دقیق مفاد قرارداد بسیار مهم است. اگر در مورد بندهای قرارداد تردیدی دارید، از مراکز مشاوره‌ای مانند انجمن حمایت از مستأجران (Mieter*innenschutzbund)  یا (Mieter*innenverein) کمک بگیرید. این سازمان‌ها به شما مشاوره و کمک حقوقی می‌دهند. برای برخورداری از این امکان، باید عضویت یکی از این انجمن‌ها شده و حدود ۵۰ یورو حق عضویت سالیانه بپردازید. در وب‌سایت  mieterbund.deمی‌توانید مراکز نزدیک به محل زندگی خود را پیدا کنید.

در قرارداد اجاره،  دو مبلغ متفاوت قید می‌شود: اجاره‌بهای خالص یا اجاره‌‌بهای سرد (Kaltmiete)  و اجاره‌‌بهای کل یا اجاره‌‌بهای گرم (Warmmiete). اجاره‌‌بهای خالص تنها هزینه‌های مربوط به خود واحد را پوشش می‌دهد. اما هزینه‌های عملیاتی یا جانبی نیز به آن اضافه می‌شود که هزینه‌های آب، جمع‌آوری زباله و اغلب هزینه‌های گرمایش و دیگر موارد مشابه را در برمی‌گیرد. بنابراین، آنچه که باید به آن توجه کنید، اجاره‌‌بهای کل یا همان اجاره‌‌بهای گرم است، چون در واقع این مبلغ میزان پولی خواهد بود که باید پرداخت کنید. میزان دقیق هزینه‌ها باید در قرارداد استیجاری به تفکیک قید شود. 

خوب است بدانید که: اجاره‌ی گرم شامل هزینه‌ی مصرف برق و گاز (در صورتی که اجاق یا گرمایش منزل با گاز کار می‌کند) نمی‌شود. خود شما باید بعد از ورود به خانه قرارداد برق (و در صورت لزوم) گاز را بسته و هزینه‌ی آن را جداگانه به شرکت توزیع‌کننده‌ی انرژی پرداخت کنید. قرارداد اینترنت و تلفن نیز به همین صورت بوده و پرداخت هزینه‌ی آن به عهده‌ی خود شماست. 

انواع مختلفی از قراردادهای استیجاری وجود دارد که هر کدام شرایط متفاوتی دارند، به‌ویژه از نظر افزایش اجاره‌بها.در قرارداد استیجاری به‌طور دقیق مشخص می‌شود که کدام نوع اجاره برای آپارتمان یا اتاق در خانه‌ی اشتراکی (WG-Zimmer)  اعمال شده است.  

• اجاره‌‌ی عادی(Reguläre Miete)

   رایج‌ترین نوع اجاره است. اجاره‌بها معمولا ثابت بوده، اما می‌تواند تحت شرایط خاص قانونی (مانند تنظیم عمومی بر اساس میانگین اجاره یا پس از نوسازی) افزایش یابد. مقدار افزایش اجاره‌بها محدود است و صاحب‌خانه باید برای این کار دلیل موجه داشته باشد. 
   

• اجاره بر اساس شاخص (Indexmiete):
  در قرارداد اجاره‌ی شاخص‌محور، مبلغ اجاره‌بها به تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها وابسته بوده که این تغییرات از طریق شاخص قیمت مصرف‌کننده (VPI) تعیین می‌شود.اگر هزینه‌های زندگی افزایش یابد، صاحب‌خانه می‌تواند- فقط یک‌بار در سال- اجاره را متناسب با آن افزایش دهد. افزایش اجاره‌بها تنها زمانی مجاز است که شاخص واقعاً تغییر کرده باشد؛ یعنی بدون تغییر در شاخص قیمت، اجازه‌ی افزایش اجاره وجود ندارد.

   

• اجاره‌ی پلکانی (Staffelmiete):
  در قرارداد اجاره‌ی پلکانی، میزان مشخص و از پیش تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها در بازه‌های زمانی معین (مثلاً سالیانه) در متن قرارداد اجاره قید می‌شود. بنابراین، شما از همان ابتدا می‌دانید که اجاره‌بها چه زمانی و به چه میزان افزایش خواهد یافت. این مقادیر باید  دقیق و واضح در قرارداد دیده شده باشند. به همین دلیل، هیچ افزایش اجاره‌ای خارج از این مقادیر و زمان‌ها مجاز نیست.

• اجاره به غیر (Untermiet): 

  دراین نوع  قرارداد، بخشی از واحد استیجاری یا کل آن توسط مستأجر اصلی به یک مستأجر دیگر اجاره داده می‌شود. این حالت می‌تواند اجاره‌ی یک اتاق در یک خانه‌ی اشتراکی (WG) یا اجاره‌ی کامل واحد برای مدت موقت باشد (مثلاً زمانی که مستأجر اصلی برای مدتی حضور ندارد). بستن  این نوع قرارداد، معمولاً منوط به موافقت صاحب‌خانه است. مستأجر اصلی همچنان مسئولیت واحد استیجاری را بر عهده دارد و مستاجر دوم اجاره‌بها را به او پرداخت می‌کند، نه به خود صاحب‌خانه.

هر یک از این انواع اجاره‌‌نامه‌ها مزایا و معایب خاص خود را دارند. بنابراین، مهم است که شرایط اجاره‌نامه را به دقت بررسی کنید. 

هزینه‌های عملیاتی یا جانبی (Betriebs- bzw. Nebenkosten) هزینه‌های هستند که باید در کنار اجاره‌بهای خالص پرداخت شوند و مخارج لازم برای نگهداری و استفاده از ساختمان مسکونی را پوشش می‌دهند. این هزینه‌ها اغلب به‌صورت ماهیانه و به‌عنوان مبلغی ثابت یا پیش‌پرداخت، به همراه اجاره پرداخت می‌شوند و در پایان سال در یک صورتحساب به تفکیک به محاسبه می‌شوند. هزینه‌های جانبی معمول عبارت‌اند از:

• آب و فاضلاب
• دفع زباله
• نظافت خیابان
• نگهداری توسط سرایدار
• بیمه‌ی ساختمان
• گرمایش و آب گرم (در صورتی که در اجاره‌ی گرم گنجانده شده باشد).
• برق مشاع ساختمان (برای راه‌پله، زیرزمین، روشنایی فضای خارجی ساختمان)

گاهی اوقات هزینه‌های گرمایش و آب گرم به‌طور جداگانه محاسبه می‌شوند، به‌ویژه اگر نیاز باشد که برق و/یا گاز را مستقیماً از یک شرکت توزیع‌کننده بگیرید. در این صورت، این هزینه‌ها در هزینه‌های جانبی محاسبه نشده و باید مستقیماً به توزیع‌کننده پرداخت شوند. مهم است که در اجاره‌نامه مشخص شود کدام هزینه‌های جانبی دقیقا شامل کدام هزینه‌هاست. 

رهن یا ودیعه مبلغی است که بعد از عقد قرارداد و در آغاز دوره‌ی اجاره، به‌عنوان ضمانت به صاحب‌خانه پرداخت می‌شود. این مبلغ به‌عنوان تضمین برای جبران خسارات احتمالی در طول مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره در نظر گرفته شده است. این مبلغ نباید بیش از سه برابر اجاره‌ی سرد ماهیانه باشد. مبلغ دقیق رهن و اطلاعات حسابی که مبلغ باید به آن واریز شود، در اجاره‌نامه قید می‌شود. می‌توانید این مبلغ را در سه قسط ماهیانه نیز پرداخت کنید، به‌طوری که اولین قسط یا کل مبلغ باید قبل از اسکان در آپارتمان پرداخت شده باشد. 

در پایان دوره‌ی اجاره، اگر واحد مسکونی را همانطور که تحویل گرفته‌اید و بدون آنکه به آن آسیبی زده باشید، تحویل صاحب‌خانه دهید،  مبلغ ودیعه به شما بازگردانده می‌شود. صاحب‌خانه تنها در صورتی اجازه دارد بخشی از ودیعه یا تمام آن را نگه دارد که مطالبات معتبری مانند هزینه‌های تعمیرات یا اجاره‌های پرداخت‌نشده از طرف شما، داشته باشد. در Tagesschau.de می‌توانید ببینید در چه شرایطی صاحب‌خانه اجازه دارد این مبلغ را به شما باز پس ندهد. 

در اجاره‌نامه می‌توان نام چندین نفر را به‌عنوان مستاجر وارد کرد (مثلاً شما و شریک زندگی‌تان). در این حالت، هر دو نفر برای اجاره مسئولیت مشترک دارند. مهم این است که نام همه‌ی افرادی که در واحد مسکونی زندگی می‌کنند و مسئولیت آن را بر عهده دارند، در اجاره‌نامه قید شود. به این معنی که تمامی این افراد به‌صورت مشترک مسئول پرداخت اجاره‌بها هستند، حتی اگر یکی از آن‌ها در واقع اجاره‌ای پرداخت نکند. حق فسخ قرارداد نیز به‌صورت مشترک برای همه‌ی این افراد است و اینطور نیست که فقط یکی از آنها بتواند به تنهایی قرارداد را فسخ کند. 

 کودکان طرف قرارداد محسوب نمی‌شوند، بنابراین نیازی به امضای اجاره‌نامه ندارند و نام آن‌ها وارد قرارداد نمی‌شود. اما تعداد کودکان ممکن است در قرارداد قید شود.

خوب است بدانید که: اگر بعد از امضای اجاره‌نامه، افراد دیگری بدون موافقت صاحب‌خانه به واحد مسکونی نقل‌مکان کنند، مستاجر (کسی که اجاره‌نامه را امضا کرده) ممکن است از طرف صاحب‌خانه اخطار گرفته و یا حتی قرارداد را از دست بدهد. 

پیش از امضای قرارداد اجاره، این موارد را مد نظر داشته باشید:

• اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی:آیا مبلغ اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی به وضوح قید شده و منصفانه است؟
• رهن/ ودیعه:  مبلغ ودیعه چقدر است؟ میزان آن نباید بیشتر از سه برابر اجاره‌ی سرد ماهیانه باشد.
• مهلت فسخ:  مهلت فسخ قرارداد چقدر است؟
• شرایط خاص:  آیا قواعد یا شرایط خاصی مانند تعهد به تعمیر و باز‌سازی واحد وجود دارد؟

خوب است بدانید که: اجاره‌نامه را به دقت بخوانید. حتما میزان اجاره ‌بها را با میانگین اجاره‌بها در منطقه‌ی خود مقایسه کنید. بسیاری از صاحب‌خانه‌ها وقتی مستاجر جدید وارد خانه می‌شود، اجاره‌بها را به میزان هنگفتی افزایش می‌دهند. به همین دلیل از سال ۲۰۱۵ در برخی از شهرهای آلمان قانونی به نام «سقف اجاره‌بها» (Mietpreisbremse) اجرایی شده است که مانع افزایش بی‌رویه اجاره‌ها می‌شود. به موجب این قانون، میزان اجاره‌بها هنگام عقد قرارداد اجاره‌‌ی جدید نباید بیشتر از ۱۰ درصد میانگین اجاره‌بها در آن منطقه باشد.

 با این حال، این قانون استثناهایی هم دارد. در واقع سال ۲۰۲۴ مشخص شد که قانون «سقف اجاره‌بها» تاثیر چندانی در میزان افزایش قیمت اجاره‌ها نداشته است. و در اغلب موارد خودتان باید پیگیری کنید که آیا صاحب‌خانه آن را رعایت کرده است یا خیر و در صورت لزوم به دادگاه مراجعه نمایید. 

در Seite von Finanztip می‌توانید ببینید که آیا قانون «سقف اجاره‌بها» در شهر شما وجود دارد یا خیر. در عین حال، می‌توانید از انجمن حمایت از مستأجران (Mieter*innenschutzbund)  یا (Mieter*innenverein)  نیز کمک بگیرید. آنها به تمامی سوالات شما در مورد اجاره‌نامه پاسخ خواهند و به شما کمک حقوقی خواهند کرد. برای برخورداری از این امکان، باید عضویت یکی از این انجمن‌ها شده و حدود ۵۰ یورو حق عضویت سالیانه بپردازید. در وب‌سایت  mieterbund.deمی‌توانید مراکز نزدیک به محل زندگی خود را پیدا کنید.

•  ثبت نشانی محل‌زندگی جدید: بعد از اسکان در منزل ، دو هفته فرصت دارید که نشانی جدید خود را در Einwohnermeldeamt ثبت کنید. این اداره بسته به شهر، معمولا به نام‌های Bürgeramt یا Bürgerbüro نیز شناخته می‌شود. از آنجایی که به سختی می‌توان برای این کار وقت قبلی گرفت، باید به موقع برای آن اقدام کنید. اطلاعات بیشتر در این مورد را اینجا بخوانید.   
• اطلاع‌رسانی در مورد تغییر محل زندگی: در اولین فرصت، به اداره‌ی امور اتباع بیگانه (Ausländerbehörde)،  دیگر اداراتی که با آنها سر‌و‌کار دارید (مثل جاب‌سنتر، اداره‌ی سوسیال، اداره‌ی مالیات،...) و همینطور بانک، اداره‌ی بیمه و در صورت لزوم کارفرمای خود، اطلاع دهید که نقل مکان کرده‌اید.
• بستن قرارداد تامین انرژی: اگر صاحب‌خانه در قبال برق و گاز مصرفی در خانه مسئولیتی ندارد، باید با یکی از شرکت‌های توزیع‌کننده‌ی انرژی قرارداد ببندید. اطلاعات بیشتر در این مورد را اینجا بخوانید.
• تنظیم پرداخت اجاره: اطمینان حاصل کنید که اجاره‌بها به‌موقع پرداخت می‌شود؛ برای مثال می‌توانید یک دستور پرداخت دائمی (Dauerauftrag) در بانک خود تنظیم کنید، تا اجاره هر ماه به‌طور خودکار و در تاریخ مشخصی از حساب بانکی‌تان برداشت شود.
• تنظیم دستور ارسال مجدد نامه‌ها: اگر می‌خواهید مطمئن شوید که هیچ نامه‌ای را به دلیل نقل‌مکان از دست نمی‌دهید، می‌توانید برای یک مدت مشخص از اداره‌ی پست و PIN Mail AG  درخواست ارسال مجدد نامه‌ها (Nachsendeauftrag) کنید. توجه داشته باشید که این خدمات رایگان نیست.
• ثبت نشانی جدید برای پرداخت مالیات رادیو و تلویزیون: هزینه‌ی رادیو و تلویزیون دولتی نیز باید برای هر خانه توسط مستاجر پرداخت شود. پس از ثبت نشانی در Meldebehörde، به‌صورت خودکار از طریق پست نامه‌ای برای ثبت‌ در سرویس پرداخت (Beitragsservice) دریافت خواهید کرد. اطلاعات بیشتر در این مورد را اینجا بخوانید. 

• تعهدات مربوط به نوسازی و نگهداری واحد: درقرارداد باید مشخص شده باشد که مسئولیت نگهداری و تعمیرات آپارتمان با چه کسی است. معمولاً صاحب‌خانه مسئول تعمیراتاساسی و بزرگ است، اما ممکن است بندهایی در مورد نوسازی‌های جزئی، مانند رنگ‌آمیزی دوره‌ای دیوار‌ها وجود داشته باشد، که بر عهده‌ی مستاجر است. این بندها باید منصفانه و از نظر قانونی معتبر باشند؛ در غیر این صورت می‌توانند باطل تلقی شوند. 
   

• مقررات عمومی ساختمان(Hausordnung) : در بسیاری از اجاره‌نامه‌ها، مقررات عمومی زندگی در ساختمان قید شده که مبنای هم‌زیستی ساکنان آنجاست. این مقررات معمولا عبارتند از:

  - ساعات آرامش واستراحت (Ruhezeiten)

  - مقررات نظافت فضای مشاع (راه‌پله‌ها و خروجی ساختمان)

  - استفاده از فضای مشاع ساختمان (برای مثال رخت‌شوی‌خانه یا انباری)

   

• اجازه‌ی اجاره به غیر (Untervermietung): اگر به عنوان مستاجر، قصد دارید تمام واحد یا یکی از اتاق‌ها را به شخص ثالثی اجاره دهید،  قاعدتا این کار باید با رضایت صاحب‌خانه انجام شود. صاحب‌خانه تنها در شرایط خاص می‌تواند با این کار مخالفت کند، برای مثال زمانی که خانه به دلیل حضور تعداد زیادی از افراد، بیش از حد شلوغ شود. سقف مجاز تعداد افراد ساکن یک واحد، در هر ایالت متفاوت است.  اما معمولا قاعده‌ی کلی این است که به ازای هر فرد بالغ و یا دو کودک زیر ۱۳ سال، مساحت حداقل فضای زندگی باید ۱۲ متر مربع باشد. 

  در صورتی که اجازه‌ی اجاره به غیر به‌طور صریح در اجاره‌نامه قید نشده باشد، باید برای این کار درخواست کتبی به صاحب‌خانه بفرستید. نمونه‌ی این درخواست را می‌توانید در Seite des Berliner Mietervereins ببینید. در اینجا نیز نمونه‌ای از قرارداد اجاره به غیر خواهید یافت. 

  در صورت اجاره به غیر، صاحب‌خانه می‌تواند مبلغی اضافی از شما طلب کند، چرا که با افزایش تعداد ساکنین، برای مثال هزینه‌های جانبی خانه (برق ساختمان، جمع‌آوری زباله و ...) افزایش خواهد یافت. 

خوب است بدانید که:  اگر قرار باشد افراد خانواده‌ی شما (همسر، فرزندان یا والدین‌تان) نزد شما اقامت کنند، این کار اجاره به غیر محسوب نشده و بنابراین نیازی به کسب اجازه از صاحب‌خانه ندارید. 

نگهداری حیوانات خانگی: در بسیاری از اجاره‌نامه به صراحت قید شده که آیا اجازه‌ی نگه داشتن حیوان خانگی دارید یا خیر و یا اینکه چه نوع حیواناتی را می‌توانید در خانه نگه دارید. عموما و به ویژه در مورد حیوانات بزرگ‌جثه‌تر، مثل سگ یا گربه، نیاز به جلب موافقت صاحب‌خانه دارید اما نگهداری حیوانات کوچکتری مثل ماهی یا همستر معمولا منعی ندارد. 

به‌عنوان مستأجر، معمولا می‌توانید هر زمان که بخواهید قرارداد را فسخ کنید، به شرط اینکه سه ماه پیش از زمان مورد‌نظر به صاحب‌خانه اطلاع بدهید که قصد چنین کاری دارید. فسخ قرارداد باید کتبی باشد: نامه‌ای به صاحب‌خانه نوشته که در آن تاریخ مورد‌نظر خود برای پایان قرارداد را مشخص می‌کنید. این نامه حتما باید امضای شما را داشته باشد.

نامه‌ی فسخ امضا‌شده باید حداکثر تا روز سوم کاری ماه به دست صاحب‌خانه برسد (و آن ماه اولین ماه از مهلت سه‌ماهه‌ی فسخ در نظر گرفته می‌شود). در برخی موارد، این مهلت کوتاه‌تر است. به هر حال مدت زمان مهلت فسخ باید حتما در اجاره‌نامه قید شده باشد.  از Website von Immobilienscout می‌توانید نمونه رایگان نامه‌ی‌ فسخ ‌اجاره‌نامه پیدا کنید. 

توجه داشته باشید که: اگر قرارداد اجاره‌ی شما دارای مدت محدود است (یعنی مدت زمان مشخصی برای اجاره توافق شده است)، معمولاً نمی‌توانید قبل از اتمام مدت قرارداد آن را فسخ کنید. با این حال، بسیاری از قراردادهای مدت‌دار از نظر قانونی معتبر نیستند و در چنین شرایطی می‌توانید با رعایت  مهلت قانونی سه‌ماهه، اجاره‌نامه را فسخ کنید. برای اطلاع از اعتبار قانونی اجاره‌نامه‌ی مدت‌دار خود می‌توانید با مراکز مشاوره برای مصرف‌کنندگان یا اتحادیه‌های مستأجران تماس بگیرید. بسیاری از این اتحادیه‌ها نیازمند عضویت هستند و شما باید برای استفاده از خدمات مشاوره و حمایت حقوقی آن‌ها حق عضویت سالیانه بپردازید. اینجا می‌توانید مراکز نردیک به محل زندگی خود را بیابید. 

در آلمان، از مستأجران به‌خوبی حمایت می‌شود. بنابراین، صاحب‌خانه باید دلیل موجهی برای فسخ اجاره‌نامه داشته باشد. مواردی که در آن‌ها صاحب‌خانه می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، عبارتند از:

• نیاز شخصی صاحب‌خانه (Eigenbedarf) :  اگر صاحب‌خانه یا یکی از اعضای خانواده‌ی او به خانه  نیاز داشته باشند، می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. اما باید این نیاز را اثبات کند و اگر شما دلایل موجهی برای ماندن در خانه داشته باشید (مثلا بیماری حاد)، معمولاً نمی‌تواند شما را مجبور به ترک کند. همچنین اگر قرار باشد که خانه را تخلیه کنید، باید زمان کافی برای پیدا کردن خانه‌ی جدید به شما داده شود. مدت این مهلت به بسته به مدت زمانی که شما مستاجر آن خانه بوده‌اید، می‌تواند متغیر باشد. 

• تخریب ساختمان: اگر صاحب‌خانه قصد تخریب ساختمان را داشته باشد، باید به شما زمان کافی برای پیدا کردن خانه‌ی جدید داده شود که مدت این مهلت نیز به مدت زمانی که شما مستاجر آن خانه بوده‌اید، بستگی دارد.
• عدم پرداخت اجاره: اگر دو ماه اجاره را پرداخت نکرده باشید،  صاحب‌خانه می‌تواند حتی بدون دادن مهلت به شما قرارداد را فسخ کرده و از شما بخواهد فوراً خانه را تخلیه کنید.
• اخلال در نظم ساختمان: اگر قوانین زندگی در خانه را مکررا نقض کرده یا برای همسایگان مزاحمت ایجاد کنید،  صاحب‌خانه باید در ابتدا به شما اخطار رسمی داده و در صورت تکرار مشکل، می‌تواند بدون دادن مهلت اجاره‌نامه را فسخ نماید.
• اجاره‌ به غیر بدون رضایت صاحب‌خانه: اگر واحد را بدون اجازه‌ی صاحب‌خانه به کس دیگری اجاره داده باشید و او بتواند این موضوع را ثابت کند نیز می‌تواند فورا و بدون دادن مهلت، قرارداد را فسخ کند.

اگر اجاره‌نامه توسط صاحب‌خانه فسخ شده است، حتماً با یک مرکز مشاوره برای مستأجران مشورت کنید. در بسیاری از موارد فسخ‌ قرارداد وجاهت قانونی نداشته و شما حق دارید به لحاظ قانونی با آن‌ مخالفت کنید. می‌توانید با مراکز Verbraucherzentrale، اتحادیه‌های حمایت از مستأجران یا انجمن‌های مستأجران mieterbund.de تماس بگیرید. این سازمان‌ها با ارائه مشاوره و حمایت حقوقی به شما کمک می‌کنند. برای استفاده از این خدمات، باید عضو شوید و حق عضویت سالیانه حدود ۵۰ یورو بپردازید.

اگر قبل از امضای اجاره‌نامه به مشاوره نیاز دارید یا احساس می‌کنید قرارداد اجاره‌ی شما ناعادلانه است، می‌توانید از اتحادیه‌ی های حمایت از مستأجران یا انجمن مستأجران کمک بگیرید. برای پیوستن به این اتحادیه‌ها، معمولاً باید عضو شوید و حق عضویت سالیانه (حدود ۵۰ یورو) پرداخت کنید. در ازای این هزینه، از شما حمایت حقوقی خواهد شد.  رای پیدا کردن اتحادیه‌های  حمایت از مستأجران در نزدیکی محل زندگی خود، می‌توانید به وب‌سایت mieterbund.de مراجعه کنید.