Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasında yazılı bir şekilde yapılır. Bir daireyi veya paylaşımlı bir dairedeki (WG) odayı kullanabileceğinizi belirtir. Geçici bir daire söz konusu olduğunda, kira sözleşmesinde dairenin veya odanın ne kadar süreyle kiralanacağı da belirtilir.

Kira sözleşmesinde aşağıdaki bilgiler önemlidir:

• Ev sahibinin (isim ve adres) ve kiracıların (isim, güncel adres, doğum tarihi) bilgileri
• Dairenin tam adresi
• Daire bir apartmanda ise tam konumu (örn. soldan 2. kat)
• Kira miktarı
• Yan maliyetler ve tutarları hakkında bilgi
• Kira bedelinin hangi zamanlarda ödenmesi gerektiğinin kesin olarak belirtilmesi (örneğin “Kira bedeli en geç ayın üçüncü iş gününe kadar peşin olarak ödenmelidir”)
• Kira ayarlamasına ilişkin bilgiler, örneğin kademeli kira sözleşmesi (Staffelmietvertrag) veya endekse bağlı kira sözleşmesi (Indexmietvertrag)
• Kiralama süresi (sınırlı veya sınırsız)
• Metrekare cinsinden daire büyüklüğü
• Hangi odaların daireye ait olduğunun belirtilmesi (örn. kiler, garaj, balkon)
• Dairenin kullanımına ilişkin kurallar, örneğin dairede evcil hayvan ve/veya sigara içilmesine izin verilip verilmediği

Aklınızda bulunsun: Birçok kira sözleşmesi ev kuralları da yer alır. Bu kurallar, tüm kiracıların birlikte iyi bir şekilde yaşayabilmelerini sağlamaya yardımcı olur. Örneğin, ev kuralları dinlenme zamanlarının (Ruhezeiten) ne zaman geçerli olduğunu veya koridorun nasıl kullanılması ve temizlenmesi gerektiğini belirtir. Ev kuralları kira sözleşmesinde yer alıyorsa, sözleşmeyi imzalarken bunları da kabul ettiğinize dair imza atmış olursunuz. Bazen ev kuralları koridorda da asılı olarak durur ve bu durumda kurallar imza olmadan da geçerlidir. Ev kurallarını tekrar tekrar ihlal ederseniz, ev sahibiniz size ihtarda bulunabilir.

Lütfen unutmayın: Sözleşmeyi dikkatlice okumanız önemlidir. Sözleşmede emin olmadığınız noktalar varsa, kiracıları koruma derneği veya kiracılar birliği gibi danışma merkezlerine danışın. Bu kuruluşlar size tavsiye ve yasal destek konusunda yardımcı olabilir. Bu kurumun yıllık üyelik ücreti yaklaşık 50 avrodur. Size yakın bir kiracı koruma kuruluşunu mieterbund.de adresinde bulabilirsiniz.

Net/soğuk kira ile brüt/sıcak kira arasında bir ayrım yapılır. Net kira sadece dairenin masraflarını karşılar. Bununla birlikte, su masrafları, çöp toplama ve genellikle ısıtma masrafları ve benzeri işletme masraflarını içeren işletme veya yan masraflar da vardır. Bu nedenle brüt/sıcak kira sizin için önemlidir, çünkü bu gerçekte ödemeniz gereken tutarı tanımlar. Kirayı etkileyen yan masraflar kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak belirtilmelidir.

Aklınızda bulunsun: Bu masraflara dairenizin elektrik masrafları ve bazen de yeni dairenizde gaz kullanılıyorsa, bu masraflar dahil değildir. Elektrik ve varsa gaz için seçeceğiniz sağlayıcıyla kendiniz sözleşme yapmalı ve ortaya çıkan ek maliyetleri ödemelisiniz. Aynı durum telefon ve internet için de geçerlidir.

Birkaç farklı kira sözleşmesi türü vardır. Bunlar, özellikle kira artışlarıyla ilgili olarak farklı sözleşme koşullarına sahiptir. Kira sözleşmesi, daire veya paylaşımlı bir dairede (WG) oda için hangi kira türünün geçerli olduğunu belirtir. İşte en önemli kira türleri:

Düzenli kira (Reguläre Miete): Bu en yaygın kira şeklidir. Kira genellikle sabit kalır, ancak belirli yasal koşullar altında, örneğin kira endeksinde genel bir ayarlama yapılması durumunda veya güncellemenin ardından artırılabilir. Artış miktarı sınırlıdır ve ev sahibi tarafından gerekçelerinin bildirilmesi gerekir.

Endekse bağlı kira (Indexmiete): Endekse bağlı kirada kira, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) tarafından belirlenen genel fiyat seviyesinin gelişimine bağlıdır. Hayat pahalılığı artarsa, ev sahiplerinin kirayı yılda bir kez buna göre artırmasına izin verilir. Artışa yalnızca endeks gerçekten değişmişse izin verilir.

Kademeli kira (Staffelmiete): Kademeli kirada, belirli dönemler için (örneğin yıllık) sabit kira artışları kira sözleşmesinde zaten kararlaştırılmıştır. Dolayısıyla kiranın ne zaman ve ne kadar artacağını en başından bilirsiniz. Bu artışlar sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır, böylece bu ölçeklerin dışında ek kira artışları mümkün olmaz.

Alt kira sözleşmesi (Untermiete): Alt kiraya verme durumunda, dairenin bir kısmı veya tamamı ana kiracıdan alt kiracıya kiraya verilir. Bu, örneğin, ortak bir dairedeki münferit odalar için veya ana kiracının geçici olarak evde bulunmaması durumunda tüm daire için bir alt kiracı/ara kiracı olarak uygulanabilir. Ev sahibi normalde alt kiralamayı kabul etmelidir. Ana kiracı hala daireden sorumludur. Ve alt kiracı kirayı ana kiracıya öder.

Bu kiracılık türlerinin her birinin kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin şartlarını tam olarak anlamak büyük önem taşır.

İşletme giderleri ve yan giderler, temel kiraya (Kaltmiete) ek olarak ortaya çıkan ek giderlerdir. Bir konut binasının işletilmesi ve bakımı için gerekli masrafları (apartman aidatı gibi) kapsarlar. Bu masraflar genellikle aylık olarak kira ile birlikte toplu veya peşin olarak ödenir ve yıl sonunda bir işletme giderleri beyannamesinde detaylandırılır. Tipik hizmet ücretleri şunları içerir:

• Su ve atık su masrafları
• Çöp toplanması
• Sokak temizliği
• Apartman görevlisi ücreti
• Bina sigortası
• Isıtma ve sıcak su (sıcak kiraya (Warmmiete) dahilse)
• Ortak elektrik (apartman içi ve dışı, kiler için)

Elektrik ve/veya gazı bir tedarikçiden kendiniz satın almanız gerekiyorsa, ısıtma ve sıcak su ayrı olarak faturalandırılır. Bu durumda, bu giderler hizmet bedellerine dahil edilmez ve bu ödemeyi doğrudan tedarikçiye yaparsınız. Kira sözleşmesinde tam olarak hangi giderlerin hizmet bedeline dahil olduğunun açıklığa kavuşturulması önemlidir.

Kaution, depozito anlamına gelir ve bilindiği üzere kiracı olarak kiracılığın başlangıcında ev sahibine ödenmesi gerekir. Depozito, kiracılık süresince daireye zarar gelmesi veya kirayı ödememeniz durumunda ev sahibini korumaya yarar. Depozito miktarı üç aylık kirayı geçemez. Depozitonun tam miktarı ve ödeneceği hesabın ayrıntıları kira sözleşmesinde belirtilir. Depozitoyu üç aylık taksitler halinde ödeyebilirsiniz; ilk taksit veya depozitonun tamamı en geç eve taşındığınızda ödenmelidir.

Kira süresinin sonunda, sizin tarafınızdan herhangi bir zarar verilmeden daireden ayrılırsanız, depozito size iade edilecektir. Ev sahipleri depozitonun bir kısmını ya da tamamını ancak onarım ya da ödenmemiş kira ödemeleri gibi haklı talepler söz konusu olduğunda alıkoyabilir. Depozitonun ne zaman alıkonulabileceğine dair bir genel bakışı Tagesschau.de adresinde derlenen bu makalede bulabilirsiniz. 

Kira sözleşmesinde birden fazla kişi, örneğin siz ve eşiniz, kiracı olarak gösterilebilir. Bu durumda her ikisi de kiradan müştereken sorumludur. Dairede yaşayan ve sorumluluk üstlenen tüm kişilerin kira sözleşmesinde isimlerinin yer alması önemlidir. Bu durumda sorumluluğu birlikte ve tamamıyla üstlenirsiniz. Bu, kira sözleşmesinde adı geçen tüm kişilerin, yalnızca biri ödeme yapmasa bile kiranın tamamından sorumlu olduğu anlamına gelir. İptal hakkı da sadece birlikte geçerlidir.

Reşit olmayan çocuklar sözleşmenin tarafı değildir, bu nedenle elbette kira sözleşmesini imzalamak zorunda değildirler ve sözleşmede isimleri yer almaz. Ancak, kira sözleşmesinde çocuk sayısı belirtilebilir.

Aklınızda bulunsun: Başkalarının eve taşınmasına izin veren ve önceden ev sahibinin onayını almayan herkes bir uyarı veya en kötü durumda fesih riskiyle karşı karşıyadır.

Kira sözleşmesini imzalamadan önce aşağıdaki hususları kontrol etmelisiniz:

• Kira ve ek hizmet bedelleri (Nebenkosten): Kira ve hizmet bedellerinin miktarı açık bir şekilde belirtilmiş mi ve adil mi?
• Kaution (Depozito): Depozito ne kadar? Üç aylık kirayı geçmemelidir.
• İhbar süresi (Kündigungsfrist): İhbar süresi nedir?
• Özel durumlar: Herhangi bir özel kural veya madde var mı (örneğin yenileme yükümlülükleri)?

Aklınızda bulunsun: Sözleşmeyi dikkatlice okumak önemlidir. Özellikle, aynı yerde bulunan diğer dairelere kıyasla dairenin ne kadar pahalı olduğuna bakın. Birçok ev sahibi, yeni bir kiracı taşındığında daire kirasını önemli ölçüde artırır. Kiraların bu şekilde ödenemez hale gelmesini önlemek için, bazı Alman şehirlerinde 2015 yılından bu yana bir kira sınırı (Mietpreisbremse) uygulanmaktadır. Buna göre, yeni kiracılar için kira bedeli, yerel karşılaştırmalı kira bedelinin yüzde 10'undan fazla olamaz.

Ancak, bu kuralın birçok istisnası vardır. Aslında, 2024 yılında kira sınırın (Mietpreisbremse) neredeyse hiç etkisi olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca ev sahibinizin kira sınırı kararına uymasını kendiniz sağlamalı ve gerekirse yasal yollara başvurmalısınız.

Bulunduğunuz şehirde kira sınırı uygulaması olup olmadığını Finanztip web sitesinden öğrenebilirsiniz. Ayrıca Kiracılar Birliği (Mieter*innenschutzbund) veya Kiracılar Derneği (Mieter*innenverein) gibi kuruluşlardan da tavsiye alabilirsiniz. Bu kurumlar size sadece kira sınırı konusunda değil, kira sözleşmenizle ilgili diğer tüm konularda da yardımcı olurlar. Size danışmanlık ve hukuki destek konusunda yardımcı olabilirler. Bu yardımlardan faydalanmak için yılda yaklaşık 50 avro ödeyerek üye olmanız gerekmektedir. Size en yakın kiracı derneğini mieterbund.de adresinde bulabilirsiniz.

İkamet kaydınızı (Anmeldung) yaptırın: Yeni adresinizi iki hafta içinde ikamet kayıt bürosuna kaydettirmelisiniz. Bu daire genellikle Bürgeramt veya Bürgerbüro olarak da adlandırılır. Randevu bulmak çok zordur, bu yüzden geç olmadan bir randevu bulmaya çalışmalısınız. İkamet kaydıyla ilgili daha fazla bilgiyi İkamet Kaydı (Anmeldung) sayfasında bulabilirsiniz.

İkamet değişikliğini bildirin: Yeni adresinizi mümkün olan en kısa sürede Yabancılar Dairesine bildirin. İltica prosedürünüz devam ediyorsa, BAMF'ı da yeni adresinizden derhal haberdar etmelisiniz, aksi takdirde BAMF'tan gelen önemli mektupları kaçırabilirsiniz. Ayrıca, muhatap olduğunuz diğer tüm resmi makamları (Jobcenter, sosyal yardım dairesi, vergi dairesi vb.) ve bankanızı, varsa işvereninizi ve sigorta şirketlerinizi vb. yeni adresinizden haberdar edin.

Ev içi hizmet aboneliklerine başvurun: Gaz veya elektrik ev sahibi tarafından sağlanmıyorsa, bu abonelikler için tedarikçilerle kendi sözleşmelerinizi yapmalısınız. Bu konuda daha fazla bilgiyi “Almanya’da Daire Kiralamak” sayfasında bulabilirsiniz.

Kira ödemelerini ayarlayın: Kira ödemelerinin zamanında yapıldığından emin olun, örneğin kiranın belirli bir tarihte hesabınızdan otomatik olarak çekilmesi için otomatik ödeme talimatı oluşturabilirsiniz

Postalarınızı yönlendirin: Almanya’da mektuplar çok önemlidir. Hiçbir mektubunuzu kaçırmadığınızdan emin olmak istiyorsanız, Deutsche Post ve Pin Mail AG ile belirli bir süre için bir yönlendirme emri oluşturabilirsiniz. Ancak bunun için bir ödeme yapmanız gerekecektir.

Radyo-TV Primi kaydını (Rundfunkbeitrag) yaptırın: Radyo-TV Primi her hane için kiracı olarak doğrudan size fatura edilir. İkamet kaydınızı (Anmeldung) yaptırdıysanız, Radyo-TV primine kaydolmanız için otomatik olarak posta yoluyla bir mektup alırsınız. Bu konu hakkında daha fazla bilgiyi “Radyo-TV Primi kaydını (Rundfunkbeitrag)” sayfamızda bulabilirsiniz.

Kira bedelleri, kira artışları, kira süresi, ihbar süresi ve depozito ile ilgili bilgilerin yanı sıra, kira sözleşmesinde aşağıdaki hususlar da önemlidir:

Tadilat ve bakım yükümlülükleri: Kira sözleşmesinde dairenin bakımından kimin sorumlu olduğu belirtilmelidir. Genellikle büyük onarımlardan ev sahibi sorumludur. Bununla birlikte, genellikle kiracılara belirli yükümlülükler getiren (örneğin düzenli boyama) ve kozmetik onarımlar (Schönheitsreparaturen) olarak adlandırılan maddeler vardır. Bu hükümler adil ve yasal olarak izin verilebilir olmalıdır.

Apartman kuralları: Birçok kira sözleşmesi, binada birlikte yaşama kurallarını belirleyen apartman kurallarını da içerir. Bunlar aşağıdaki gibi maddeleri içerir:

• Dinlenme zamanları (Ruhezeiten)
• Temizlik yükümlülükleri (örn. merdivenler, kapı önü)
• Ortak alanların kullanımı (örn. çamaşır odası, kiler)

Alt kiraya verme (Untervermietung): Daireyi veya bir odayı alt kiraya vermek istiyorsanız, genellikle ev sahibinin onayına ihtiyacınız vardır. Sadece özel durumlarda- örneğin, dairenin kiraya verilmesi sonucunda aşırı kalabalık olması, yani çok fazla kişinin yaşaması durumunda – bunu reddedebilirler. Bir dairenin neye göre aşırı kalabalık sayılacağı eyaletten eyalete değişir. Ancak genel bir kural olarak, her yetişkin ve 13 yaşına kadar iki çocuk için en az on iki metrekarelik bir odanın mevcut olması gereklidir.

Kiraya verme hakkı kira sözleşmesinde açıkça belirtilmemişse, yazılı bir talep gereklidir. Berlin Kiracılar Derneği'nin internet sitesinde bu talep için bir şablon bulabilirsiniz. Burada ayrıca alt kiracınızla imzalamanız gereken bir alt kiralama sözleşmesi için bir şablon da bulabilirsiniz.

Ev sahibiniz, örneğin apartman binasının genel işletme masrafları (elektrik, çöp toplama masrafları, vb.) arttığı için alt kiracıdan ek ücret talep edebilir.

Aklınızda bulunsun: Eşiniz, çocuklarınız veya ebeveynleriniz gibi yakın aile üyelerinizi yanınıza alırsanız, bu durum alt kiracı olarak sayılmaz. Bu nedenle ev sahibinizden izin almanıza gerek yoktur.

Evcil hayvan beslemek: Birçok kira sözleşmesi, dairede evcil hayvan beslenip beslenemeyeceğini ve hangi evcil hayvanların beslenebileceğini açıkça düzenler. Kural olarak, özellikle köpek ve kedi gibi büyük hayvanlar için ev sahibinin açık rızası gereklidir. Hamster veya balık gibi küçük hayvanlara genellikle izin verilir.

Kiracı olarak, kira sözleşmenizi genellikle istediğiniz zaman, sözleşmenin bitmesini istediğiniz tarihten üç ay önce (ihbar süresi/ Kündigungsfrist) ev sahibinize bildirerek feshedebilirsiniz. Bu iptal yazılı olarak yapılmalıdır. Ev sahibine, kiracılık sözleşmesini sona erdirmek istediğiniz tarihi belirten bir mektup yazarsınız. Önemli: İptal mektubunu mutlaka imzalamalısınız.

Yazılı ve imzalı iptal mektubu, üç ayın ilki olarak sayılacak ayın en geç üçüncü iş gününe kadar ev sahibine ulaşmalıdır. Bazı durumlarda ihbar süresi daha kısadır. İhbar süresini kira sözleşmenizde bulabilirsiniz. Immobilienscout web sitesinde ücretsiz bir iptal mektubu oluşturabilirsiniz.

Lütfen unutmayın: Belirli süreli bir kira sözleşmesi imzaladıysanız, yani ev sahibinizle kiracılığınız için belirli bir süre üzerinde anlaştıysanız, genellikle süre bitmeden sözleşmeyi feshedemezsiniz. Ancak, birçok belirli süreli kira sözleşmesi yasal olarak geçerli değildir. Böyle bir durumda, yasal bildirim süresi olan üç ay içinde yine de sözleşmenizi feshedebilirsiniz. Tüketici danışma merkezi veya bir kiracı koruma derneği, belirli süreli kira sözleşmenizin yasal olarak geçerli olup olmadığını size söyleyebilir. Tavsiye ve destek alabilmek için çoğu kiracı derneğine üye olmanız ve yıllık bir üyelik ücreti ödemeniz gerekir. Size yakın bir kiracı koruma derneğini mieterbund.de adresinde bulabilirsiniz.

Almanya'da kiracı hakları korunur. Bu nedenle ev sahibinizin kira sözleşmenizi feshetmek için gerçekten de iyi bir nedene ihtiyacı vardır. Ev sahipleri tarafından fesih ancak aşağıdaki durumlarda mümkündür:

• Ev sahibinizin daireye kendisi veya ailesi için ihtiyacı varsa. Buna “kişisel kullanım” denir. Ancak, bunu size kanıtlamak zorundadır ve sizin dairede kalmak için iyi nedenleriniz varsa (örneğin ciddi bir hastalık), ev sahibiniz genellikle size böyle bir bildirimde bulunamaz. Daireyi gerçekten terk etmeniz gerekiyorsa, ev sahibiniz size yeni bir daire aramanız için yeterli süreyi tanımalıdır. Bu sürenin ne kadar olduğu, bugüne kadarki kiracılık sürenizin uzunluğuna bağlıdır.
• Ev sahibiniz binayı yıkmak istiyorsa. Ancak bu durumda size yeni bir daire aramanız için yeterli süre tanınmalıdır. Bu sürenin ne kadar olduğu, o güne kadarki kiracılık sürenizin uzunluğuna bağlıdır.
• İki aydır kiranızı ödemediyseniz. Bu durumda, kira sözleşmeniz bildirimde bile bulunulmadan feshedilebilir. Bu, ev sahibinizin daireyi derhal terk etmenizi talep edebileceği anlamına gelir.
• Apartman huzurunu defalarca bozduysanız, örneğin komşuları taciz ettiyseniz veya onlara hakaret ettiyseniz. Bu durumda ev sahibiniz önce size resmi bir uyarıda bulunmalıdır. Daha sonra tekrar sorun çıkardığınız takdirde kiracılığınızı bildirimde bulunmaksızın feshedebilir.
• Evinizi izinsiz olarak kiraya verdiyseniz ve ev sahibiniz bunu kanıtlayabildiyse. Bu durumda da ihbarsız fesih mümkündür.

Ev sahibiniz kira sözleşmenizi feshederse, mutlaka bir kiracı danışma merkezinden tavsiye alın. Birçok fesih yasal değildir ve böyle bir duruma karşı kendinizi yasal olarak savunabilirsiniz. Tüketici danışma merkezine başvurabilir ya da bir kiracı koruma derneğine veya kiracılar birliğine üye olabilirsiniz. Bu kuruluşlar size tavsiye ve yasal destek konusunda yardımcı olurlar. Ancak bunun için çoğu kiracı derneğine üye olmanız ve yıllık bir üyelik ücreti (yaklaşık 50 avro) ödemeniz gerekir. Size yakın bir kiracı koruma derneğini mieterbund.de adresinde bulabilirsiniz.

Kira sözleşmenizi imzalamadan önce tavsiyeye ihtiyacınız varsa veya kira sözleşmenizin adil olmadığını düşünüyorsanız, bir kiracı koruma derneğinden veya kiracılar birliğinden destek alabilirsiniz. Ancak bunun için çoğu kiracı derneğine üye olmanız ve yıllık bir üyelik ücreti (yaklaşık 50 avro) ödemeniz gerekir. Böyle bir üyelik karşılığında kapsamlı tavsiye ve hukuki yardım alırsınız. Size yakın bir kiracı koruma derneğini mieterbund.de adresinde bulabilirsiniz.