Аренда квартиры в Германии

Вы наверняка рады тому, что вам одобрили аренду жилья, так как сам поиск порой занимает не один месяц. Теперь самое время перейти к следующему шагу. При этом немалую роль играет и сам вид аренды - жилье на постоянной или временной основе либо же WG-комната, так как в этом случае вам необходимо будет обратить внимание на совершенно разные вещи. Более подробно о временном жилье и Wohngemeinschaft (WG) вы узнаете из нашей главы “Виды проживания в Германии”. 

Прежде чем въехать в новое жилье, вам необходимо подписать договор аренды. Заранее внимательно осмотрите вашу будущую квартиру/комнату, чтобы официальная передача ключей прошла без дополнительного стресса. 

За несколько недель до въезда необходимо решить целый ряд вопросов: найти мебель, возможно сделать ремонт, оставить заявку на интернет и телефон, организовать переезд. Не забудьте также установить переадресацию почты.

После передачи ключей вам нужно будет заключить контракт с поставщиком электроэнергии и (по необходимости) газа, а также зарегистрировать ваш новый адрес в различных инстанциях. Среди них и служба по контролю уплаты обязательных сборов за телерадиовещание. Подробнее об этом - в нашей главе “Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии”.

Ниже мы расскажем о каждом этапе более подробно. А в самом конце главы вы найдете - чек-лист, который поможет вам организовать въезд в новое жилье. 

При расчете арендной платы важно различать два понятия - Kaltmiete (Nettomiete), то есть - базовая арендная плата за само помещение. И Warmmiete (Bruttomiete), в которую, помимо базовой арендной платы, также входят коммунальные услуги, например, вывоз мусора, вода и (очень часто) отопление. Поэтому ориентироваться стоит на Warmmiete (Bruttomiete),так как именно эту сумму в итоге вы и будете оплачивать. Все расходы за аренду должны быть детально прописаны в договоре аренды жилья. Подробнее об этом - в нашей главе “Договор аренды жилья”.

Важно: в эту сумму не входят расходы за электроэнергию и (в некоторых случаях) за газ. Например, если вы готовите или отапливаете на нем. Договор с поставщиком электроэнергии и (по необходимости) газа вам нужно будет заключить и оплачивать самостоятельно. Это правило также касается телефона и интернета. Подробнее об этом - в разделах “Как мне найти поставщика газа и электроэнергии?” и “Как мне найти оператора для интернета и телефона?”.

Если вы получаете финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter), вы обязательно должны прояснить этот вопрос еще до начала поиска жилья. Ведомство или центр возьмут на себя арендные расходы лишь до определенной суммы и только в случае, если будет выполнен целый ряд необходимых условий. Сперва вам нужно получить от него письменное подтверждение о том, что вы имеете право искать собственное жилье. Также уточните, каким может быть размер арендной платы и каким условиям должна отвечать квартира. Разрешенный размер арендной платы различается в зависимости от города, вида отопления и размера самого здания. Кроме того, будущая квартира должна быть не больше и не меньше определенной площади. Большинство ведомств и учреждений, как правило, отклоняют предложения аренды на ограниченный срок, а также предложения градуированной аренды (Staffelmiete). Поэтому еще перед началом поисков обязательно узнайте, какие условия действуют в вашем случае.

Обратите внимание: градуированная аренда (Staffelmiete) - это особый вид аренды жилья. Здесь в договоре уже с самого начала будет четко прописано, что арендная плата будет со временем увеличиваться. А именно - когда и на сколько, например, раз в год и на определенную сумму. Тем самым о том, что аренда будет расти будут заранее знать как квартиросъемщики(-щицы), так и арендодатели(-льницы). 

Как только вы получите согласие арендодателя(-ницы), попросите его/ее выдать вам предложение аренды (Mietangebot). Данный документ должен содержать все необходимые ведомству данные о квартире, а также номер телефона арендодателя(-ницы). Многие учреждения имеют соответствующие бланки, которые вы можете передать арендодателю(-льнице). Попросите такой бланк у сотрудника или сотрудницы ведомства, который(-ая) отвечает за ваше дело. К нему/ней же стоит незамедлительно прийти, как только арендодатель(-ница) заполнит и передаст вам предложение аренды. Чиновник(-ница) сперва проверит его и только после этого сможет гарантировать вам и вашему арендодателю(-нице) оплату аренды. С таким письменным подтверждением о том, что учреждение берет на себя расходы, вы можете смело подписывать договор аренды.

Обратите внимание: если вы приехали в Германию по рабочей, учебной или визе для освоения новой специальности (Ausbildung), то, как правило, вы не сможете получить финансовую помощь. Если у вас возникли проблемы с оплатой аренды, обратитесь за консультацией.  

Mietkaution или Kaution - это залог за квартиру, который призван помочь арендодателям и арендодательницам защитить себя от потенциальных финансовых рисков. Если вы перестанете оплачивать аренду или повредите что-либо в квартире, то залог может покрыть возникшие расходы. Он не может быть больше, чем арендная плата за три месяца (Nettomiete), и должен быть оплачен самое позднее, когда вы заедете в новое жилье. Более подробно о правилах и дополнительных деталях вы узнаете из нашей главы “Договор аренды жилья”. 

Найти жилье в Германии - задача не из простых, поэтому, когда миссия будет наконец-то выполнена, вы непременно будете этому очень рады. Но, прежде чем подписывать договор, внимательно его прочитайте. Это своего рода правовое соглашение между арендодателями(-ницами) и квартиросъемщиками(-цами). В нем прописано, например, как рассчитывается арендная плата и какой залог необходимо будет оплатить до въезда в новую квартиру. На что конкретно необходимо будет обратить внимание при подписании договора, вы узнаете из нашей главы “Договор аренды жилья”. 

Перед тем, как въехать в новое жилье или комнату в WG, внимательно изучите помещение. Обращайте внимание на повреждения, такие как трещины в керамических плитках, пятна на ковре, царапины на кухонных шкафах (если встроенная кухня включена в аренду). Такие незначительные дефекты арендодатели(-ницы) устранять не обязаны. Но их обязательно необходимо зафиксировать в так называемом “протоколе передачи” (Übergabeprotokoll), который арендодатель(-ница) должен(-на) подписать перед тем, как вы въедете в новое жилье. Это необходимо сделать для того, чтобы позднее вам не пришлось нести за них ответственность, когда будете выезжать из квартиры/комнаты. 

Проверьте также насколько хорошо закрываются окна, функционируют ли краны, розетки и туалет. Есть ли горячая вода. 

Важно: “протокол передачи” как правило составляется при передаче ключей. В нем также будут прописаны показатели счетчиков - за электричество и (если есть в наличие) за газ. Более подробно о “протоколе передачи” вы можете прочитать на сайте Общества защиты прав потребителей на немецком языке. 

Обратите внимание: серьезные дефекты, такие как плесень, влажные стены, неработающие окна или отопление должны быть исправлены со стороны арендодателя(-ьницы). Их также необходимо запротоколировать до того, как заедете в новое жилье. 

Не забудьте также заранее зарезервировать перевозку вещей и мебели и запросите на день переезда так называемый “Halteverbot”. Тем самым вы сможете организовать достаточно свободного места для транспортировки ваших вещей, особенно, если на улице, на которую вы переезжаете, далеко не просто найти парковочное место. Подать заявку вам необходимо в ответственное за вас транспортное ведомство (Straßenverkehrsbehörde) как минимум за 4 недели.

За несколько дней до переезда или непосредственно в день заезда в новую квартиру должна пройти передача жилья, а вместе с ней и ключей. В этот день вы и ваш арендодатель/ваша арендодательница или представитель(-ница) управляющей компании совместно проверите квартиру и зафиксируете в “протоколе передачи” (Übergabeprotokoll) все дефекты. Сама передача ключей произойдет из рук в руки. 

Если квартира сдается без мебели и это не WG-комната, то она должны быть полностью пустой, только так вы сможете разглядеть все недочеты и дефекты. 

Важно: всевозможные повреждения и дефекты должны быть задокументированы в “протоколе передачи”. Это необходимо сделать для того, чтобы вы не несли за них ответственность позднее, когда будете выезжать из арендуемого жилья. Вы также получите как минимум один комплект ключей от квартиры. Их точное количество также будет зафиксировано в “протоколе передачи”. 

В нем также будут прописаны показатели счетчиков - за электричество и (если есть в наличие) за газ. Их также необходимо будет сообщить вашим поставщикам электроэнергии и газа. 

Более подробно о “протоколе передачи” вы можете прочитать на сайте Общества защиты прав потребителей на немецком языке. 

Расходы за электроэнергию в Германии не входят в стоимость аренды жилья. Оплачивать их необходимо отдельно. Регистрация у одного из поставщиков услуг также полностью возлагается на ваши плечи. Прежде чем заключить контракт, следуют сравнить ряд предложений, которые существуют на рынке. Таким образом вы найдете самый выгодный для вас тариф. Помочь в этом вам может, например, сайт Check24. После того, как вы нашли выгодный для вас вариант, вы можете зарегистрироваться у поставщика электроэнергии не выходя из дома - через интернет. При регистрации вас обязательно попросят предоставить текущий показатель счетчика (Stromzähler). Его вы найдете в “протоколе передачи” жилья (Übergabeprotokoll), который вы получили от вашего арендодателя/вашей арендодательницы или компании, управляющей вашим домом.

Если у вас дома имеются газовое отопление или газовая плита, то, возможно, вам также придется зарегистрироваться и у поставщика газа. Об этом вам обязательно сообщит ваш арендодатель/ваша арендодательница. Регистрация проходит также, как и у поставщика электроэнергии. Выбрать выгодный вариант вам также помогут специальные сайты, например, Check24.

Важно: до тех пор, пока вы не заключите договор с поставщиков электроэнергии и (по необходимости) газа, у вас будет работать так называемое “базовое снабжение” (Grundversorgung). То есть в вашу квартиру будут поступать как электроэнергии, так и газ без какого-либо договора. Такое снабжение вы будете получать от местного коммунального поставщика - Stadtwerke. Оно, как правило дороже, чем остальные тарифы, поэтому дешевле выйдет заключить договор с одним из поставщиков электроэнергии или газа. 

Обратите внимание: ваш поставщик электроэнергии (и газа) раз в месяц будет списывать установленную заранее сумму с вашего счета. Этот сбор - приблизительный. Раз в год он будет проводить расчет, сколько электроэнергии (или газа) вы действительно использовали. После этого вы либо получите переплату назад, либо должны будете доплатить недостающую сумму. Результат зависит от вашего потребления. Для точности проверки поставщик услуг также обратится за помощью к сетевой компании (Stromversorger) и попросит ее поделиться актуальным показателем счетчика. Если у вас в квартире есть газ, то такое же правило действуют и для его поставщика.

Расходы за телефон и интернет не входят в стоимость аренды жилья. Исключение составляет WG-комната. Ваши соседи или соседки скорее всего уже заключили контракт с телефонным и интернет-оператором. У них как раз можно и уточнить, какую именно сумму вам необходимо будет оплачивать.

Если вы переезжаете в отдельную квартиру или лишь основываете новое WG (Wohngemeinschaft), то вам также необходимо будет самостоятельно заключить контракт с телефонным и интернет-оператором. Изучите самостоятельно доступные вам предложение и выберите наиболее подходящий вариант, например, при помощи сайта Check24. Вы также можете уточнить у вашего оператора мобильной связи. Комбинация из трех услуг в итоге может оказаться дешевле, чем несколько контрактов у разных операторов. 

Обратите внимание: чем дешевле услуги за интернет и телефонию, тем дольше вы будете привязаны контрактными обязательствами к оператору связи. Поэтому, прежде чем подписывать договор, внимательно его изучите. А особенно пункт про минимальный период его действия. 

Если вы хотите быть уверены, что не пропустите ни одного адресованного вам письма, вы можете оформить на определенный период в почтовом отделении Deutsche Post и в компании Pin Mail AG поручение о пересылке поступающей вам почты на новый адрес. Однако за это вам придется заплатить определенную сумму.

Позаботьтесь также о том, чтобы на почтовом ящике, входной двери и при входе в вашу квартиру было указано ваше имя. Иногда этим вопросом занимается домоуправление, чтобы все таблички с именами внешне выглядели одинаково. Уточните этот вопрос, когда будете получать ключи от квартиры. 

После того, как вы переедете, вам необходимо будет зарегистрироваться по новому адресу в ответственном за вас ведомстве - Einwohnermeldeamt (или Bürgeramt или Bürgerbüro). Подробнее об этом вы узнаете из нашей главы “Регистрация и снятие с регистрации в Германии”.

Как можно скорее сообщите свой новый адрес ведомству по делам иностранцев (Ausländerbehörde). Проинформируйте о переезде все остальные учреждения, с которыми вы имеете дело, например, центр трудоустройства (Jobcenter), ведомство социального обеспечения (Sozialamt), налогово-финансовое ведомство (Finanzamt), банк, страховые компании, а также работодателя(-ницу). 

После переезда вам также необходимо зарегистрироваться в службе по контролю уплаты сборов за телерадиовещание (Rundfunkbeitrag). Если вы въезжаете в WG-комнату, то квартира скорее всего уже стоит на учете, и вам необходимо будет уплачивать лишь часть сбора. Из нашей главы “Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии” вы подробнее узнаете, как устроена такая регистрация, какие сроки необходимо соблюсти и кто может освободить себя от уплаты сбора. 

Недорогую мебель вы можете приобрести в так называемых „Gebrauchtwarenhäusern“ или „Sozialkaufhaus“. Это специальные магазины, которые продают подержанную мебель, посуду, электроприборы, одежду, игрушки, книги, CD- или DVD-диски. Ассортимент магазинов, как правило, состоит из безвозмездно отданных вещей. Большинство таких домов принадлежат социальным- или некоммерческим организациям. Чтобы найти такой магазин, укажите в поисковике слово „Sozialkaufhaus“ и название вашего города или населенного пункта по-немецки.

На так называемых “блошиных рынках” помимо прочего также можно найти и подержанную мебель или другие необходимые для дома вещи. Подробнее об этом - в нашей главе “Блошиные рынки в Германии”.

Вы также можете поискать мебель и другие вещи в интернете. Некоторые из них можно получить безвозмездно, некоторые - приобрести за небольшую сумму. Например, на ebay Kleinanzeigen существуют раздел „zu verschenken“, где вы сможете найти вещи, которые другие отдают бесплатно. Поиск можно отсортировать по местоположению. Для того, чтобы отправить сообщение, вам необходимо будет зарегистрироваться на сайте. Это бесплатно.

После того, как вы заедете в новое жилье, возможно вы захотите оформить частное страхование гражданской ответственности (Haftpflichtversicherung) и страхование домашнего имущества (Hausratversicherung). Заключение таких страховок добровольное, то благодаря им вы сможете обезопасить себя от финансовых рисков. Подробнее об этом - в нашей главе “Добровольное страхование”. 

Проверить договор аренды, найти поставщика электроэнергии и интернет-оператора, договориться с транспортной компанией. После того, как вам одобрят аренду жилья, придется еще многое сделать. Ниже вы найдете небольшую шпаргалку:

После одобрения жилья:

• тщательно проверьте договор аренды, прежде чем его подписывать;
• выясните, как вы будете оплачивать аренду, особенно если получаете финансовую поддержку от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter).

Один-два месяца до переезда:

• заключите договор с телефонным и интернет-оператором;
• если в вашей новой квартире нет мебели, займитесь ее поиском. Пару полезных советов вы найдете в разделе “Где можно найти недорогую мебель?”;
• назначьте дату переезда, договоритесь с транспортной компанией и (по необходимости) запросите на эту дату так называемый “Halteverbot”. 

Неделя до переезда:

• за неделю до переезда или непосредственно в день заезда в новую квартиру должна пройти передача жилья, а вместе с ней и ключей. Тогда же будут взяты показатели счетчиков - за электричество и (если есть в наличие) за газ. Подробнее об этом - в разделе “На что следует обратить внимание перед въездом в новое жилье?”;
• после того, как будут сняты показатели счетчиков, займитесь поиском поставщика электроэнергии и (по необходимости) газа;
• после подписания договора (самое позднее - в день заезда) переведите залог за квартиру/комнату. 

После переезда: 

• зарегистрируйтесь в службе по контролю уплаты сборов за телерадиовещание (Rundfunkbeitrag). Подробнее об этом - в нашей главе “Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии”;
• зарегистрируйтесь по новому адресу в ответственном за вас ведомстве - Einwohnermeldeamt (или Bürgeramt или Bürgerbüro). Подробнее об этом - в нашей главе “Регистрация и снятие с регистрации в Германии”;
• проинформируйте о переезде все учреждения, с которыми вы имеете дело, например, ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde), центр трудоустройства (Jobcenter), налогово-финансовое ведомство (Finanzamt), банк, страховые компании, а также работодателя(-ницу). 

Если у вас возникли проблемы с арендодателем(-льницей) или соседями, то вы можете обратиться за помощью в специальную организацию, отстаивающую права квартиросъемщиков(-иц) - Mieterschutzverein или Mieterschutzbund. Чтобы получить консультацию и правовую помощь, нужно состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти такую организацию недалеко от вас.

Если у вас возникли проблемы со счетами за коммунальные услуги, электричество или газ, то поддержку вы сможете получить в Обществе защиты прав потребителей. 

Если вы чувствуете дискриминацию со стороны арендодателя(-ницы) или соседей, то вы можете обратиться в Антидискриминационную службу. Ближайшую к вам организацию вы найдёте на сайте antidiskriminierungsstelle.de. Больше информации об этом вы найдете в нашей главе “Дискриминация“.