Пошук житла у Німеччині

Як правило орендодавці вимагають від потенційних наймачів цілу низку документів. Без них шансів орендувати житло практично немає. Зазвичай потрібні такі документи:

• Особисті відомості із зазначенням ваших імені й прізвища, контактної інформації (номер телефону, електронна пошта) й інших даних, на кшталт професії, актуальної адреси тощо. Багато орендодавців і домоуправлінь мають власні анкети, які надають до чи під час огляду квартири, і ви, як правило, можете заповнити їх безпосередньо на місці. На wohnungsboerse.net розміщено зразок такої анкети.
• Копія довідки з кредитного бюро Schufa. Для отримання додаткової інформації див. розділ «Кредитне бюро Schufa».
• Копія довідки про заробітну плату за останні три місяці (для найманих працівників) чи останнього податкового повідомлення (для самозайнятих). Якщо ви отримуєте фінансову допомогу від відомства соціального забезпечення (Sozialamt) чи центру працевлаштування (Jobcenter) - копія підтвердження про те, що установа бере на себе витрати з орендної плати. Щодо такої довідки можна подати запит до працівника, який опікується вашою справою у відомстві.
• Копія довідки про відсутність заборгованості з орендної плати (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Таким документом ваш теперішній орендодавець підтверджує, що ви вчасно сплачували орендну плату. За проживання у гуртожитку довідку про відсутність заборгованості з орендної плати вам може видати керівництво гуртожитку чи працівник відомства, який опікується вашою справою.
• Копія паспорту й документу, який дозволяє проживання в Німеччині.
• За наявності – копія свідоцтва про право на соціальне житло (Wohnberechtigungsschein). Для отримання додаткової інформації див. розділ «Як отримати соціальне житло у Німеччині (WBS)?».

Вам слід завжди мати зазначені документи напоготові як роздрукованими, так і у форматі PDF для надсилання електронною поштою. Деякі орендодавці бажають отримати документи вже під час огляду квартири, інші просять відправити їх електронною поштою після огляду. У такому разі відправте потрібні документи якомога скоріше, адже орендодавці, як правило, роблять вибір дуже швидко.

Порада: ви можете значно підвищити свої шанси, якщо до пакету документів додасте супровідний лист, у якому відрекомендуєте себе, свою родину, а також коротко опишете обставини життя у Німеччині й плани на майбутнє (наприклад, що невдовзі почнете опановувати новий фах або навчатися у закладі вищої освіти). Якщо ви ще не дуже добре розмовляєте німецькою і маєте німецькомовних друзів, готових допомогти, зазначте також їхні контактні дані. Багато орендодавців побоюються, що, у разі виникнення проблем, вони не зможуть порозумітися з орендарями, тому німецькомовний помічник став би в нагоді.

Багато газет і журналів друкують оголошення про оренду житла, однак набагато більше оголошень ви знайдете в інтернеті. Тому буде краще, якщо ви почнете пошуки в онлайн-просторі.

Там є численні сайти з оренди житла, на яких ви можете фільтром обмежити пошук за розміром орендної плати, населеним пунктом й іншими критеріями. Результати пошуку можна подивитися окремо й детальніше. Багато інтернет-сайтів також пропонують можливість налаштувати повідомлення: як тільки на сайті з'являється нове оголошення про оренду, яке відповідає вашим критеріям, вам на електронну пошту надійде відповідне повідомлення. На таких сайтах, як eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout24 та Immonet, ви знайдете численні оголошення, які можна відфільтрувати за вашими критеріями. Якщо шукаєте кімнату в WG (Wohngemeinschaft), то в нагоді стане сайт WG-gesucht. У такому разі також доречно продивлятися пропозиції на дошках оголошень в університетах і різноманітних місцевих Facebook-групах, або самому розмістити оголошення.

В онлайн-оголошеннях часто можна знайти фотографії квартири й усю необхідну інформацію щодо орендної плати, комунальних платежів, можливої дати в'їзду й контактні дані. Орендодавці, як правило, воліють отримувати повідомлення електронною поштою чи безпосередньо через сайт. Напишіть у такому повідомленні кілька слів про себе та ґречно попросіть призначити дату огляду (Besichtigungstermin). Якщо знайшли щось підходяще, реагуйте швидко. Підходящих орендарів обирають дуже швидко й оголошення одразу зникає з сайту.

У деяких містах є організації, які можуть допомогти із пошуком квартири. Зверніться по допомогу на зустрічі з сусідами чи в клубах за інтересами. Консультаційна служба для дорослих мігрантів чи молодіжна міграційна служба поблизу можуть надати адреси таких клубів і зустрічей. Зверніться також до друзів і знайомих, щоб вони допомогли або порекомендували когось, хто здає квартиру чи шукає наймача замість себе. Що більше людей знають про ваші пошуки квартири, то краще.

Ви також можете доручити пошуки квартири маклерові. Так у Німеччині називають фахівців-посередників між власниками квартир і квартиронаймачами. Пам'ятайте, що по допомогу слід звертатися винятково до серйозних фахівців. Оплачувати роботу маклера слід лише після того, як буде знайдено квартиру і ви підпишете договір оренди. За успішне посередництво в оренді квартири маклери зазвичай просять винагороду у розмірі двох орендних плат без урахування комунальних платежів плюс ПДВ.

Багато людей безрезультатно шукають квартиру і ладні на будь-що, аби опинитися, врешті-решт, у рідних «чотирьох стінах». Цією ситуацією часто користуються шахраї. Тому під час пошуків квартири слід бути дуже уважними. Особливо тоді, коли квартиру пропонують за вельми вигідною ціною чи просять заздалегідь переказати гроші і обіцяють після того відправити вам ключі. Або якщо вимагають заплатити готівкою заставу вже під час огляду квартири.

Важливо: ніколи не сплачуйте гроші, не підписавши договір оренди.

Якщо ви доручили пошук квартири ріелторові, зафіксуйте розмір винагороди й призначення платежу у письмовій формі. Не сплачуйте нічого, допоки обидві сторони не підпишуть таку угоду. Маклер може отримати комісію за свої послуги лише після того, як знайде для вас прийнятну квартиру. Часто зустрічаються шахраї, що прикидаються ріелторами, беруть у клієнта гроші і більше ніколи не виходять на зв'язок.

За отримання фінансової допомоги від відомства соціального забезпечення (Sozialamt) чи центру працевлаштування (Jobcenter), ви маєте обовязково з'ясувати це питання ще до початку пошуку квартири. Відомство або центр візьмуть на себе орендні витрати лише до певної суми і лише у разі виконання певних умов. Спочатку вам потрібно отримати від них письмове підтвердження вашого права шукати власну квартиру. Також уточніть можливий розмір орендної плати й умови, яким має відповідати квартира. Дозволений розмір орендної плати різниться залежно від міста, виду опалення й розміру будівлі. Крім того, майбутня квартира не має перевищувати певну площу або бути меншою за неї. Більшість відомств і установ, як правило, відхиляють пропозиції оренди на обмежений термін, а також пропозиції поступової оренди (Staffelmiete). Тому ще до початку пошуків обов'язково дізнайтеся про умови, які діють у вашому випадку.

Корисна інформація: Поступове підвищення орендної плати Staffelmiete – це особлива форма оренди. В цьому разі від самого початку визначається, що орендна плата регулярно буде рости. У договорі чітко зазначено, коли і на скільки зросте орендна плата, наприклад, щороку на певну суму. Таким чином, орендарі й орендодавці з самого початку знають, як змінюватиметься орендна плата.

За отримання згоди орендодавця, попросіть його надати вам пропозицію оренди (Mietangebot). Такий документ має містити всі необхідні відомству дані про квартиру, а також номер телефону орендодавця. Багато установ мають відповідні бланки, які ви можете передати орендодавцеві. Попросіть такий бланк у працівника відомства, який опікується вашою справою. Також його варто негайно відвідати по заповненню і передачі вам орендодавцем пропозиції оренди. Чиновник спочатку перевірить пропозицію і лише тоді зможе гарантувати вам і орендодавцю сплату оренди. З таким письмовим підтвердженням того, що установа бере на себе витрати, ви можете без зволікань підписувати договір оренди.

Житлова допомога (Wohngeld) - це грошова надбавка на оплату орендної плати. Гроші, як правило, отримують люди, які зі своїх доходів не можуть самостійно сплачувати за оренду житла. Тому ті люди не отримують житлову допомогу, за яких вже сплачує держава. Це стосується, наприклад, одержувачів допомоги Bürgergeld , BAföG (фінансової допомоги для студентів), соціальної допомоги (Sozialhilfe) або допомоги у зв'язку зі зниженою працездатністью.

Згідно з новим законом про житлову субсидію, так званим "Wohngeld Plus", з 1 січня 2023 року набагато більше людей зможуть отримувати житлову субсидію (Wohngeld). Розмір нової житлової субсидії збільшився вдвічі: зі 180 євро на місяць до 370 євро в середньому. Частково це пов'язано з тим, що було підвищено граничний рівень доходу, до якого можна претендувати на житлову субсидію. Крім того, частина житлової субсидії автоматично покриває витрати на опалення. Це називається "Heizkostenkomponente" - витрати на опалення. Ці гроші не мають нічого спільного з допомогою на оплату опалення (Heizkostenzuschuss). Допомога на оплату опалення (Heizkostenzuschuss I та ІI) надається лише на певний період часу. Детальніше про це ви знайдете в розділі "Допомога в умовах зростання цін".

Для деяких квартир буде додатково додаватися додтак звана "Klimakomponente“. Це робиться для того, щоб кліматично нейтральна модернізація не стала проблемою для людей з низьким рівнем доходу. Це означає, що вони будуть отримувати додаткові гроші, якщо їхня оренда у зв'язку з кліматично нейтральною реконструкцією подорожчає. У цьому випадку до житлової субсидії додається „Klimakomponente“ у розмірі 40 центів на квадратний метр.

Наразі (станом на січень 2023 року) наступні особи мають право на отримання житлової допомоги:

• Люди, які не заробляють багато грошей і до цього часу самі сплачували всю квартплату.
• Пенсіонери.
• Студенти, які не можуть отримати BAföG (фінансову підтримку для студентів)  і не проживають з батьками.
• Учні (Auszubildende), які проходять професійну освіту і не можуть отримувати надбавку на професійне навчання (Berufsausbildungsbeihilfe) та не проживають з батьками.
• Отримувачі допомоги по безробіттю I.
• Отримувачі короткострокової допомоги (Kurzarbeitergeld).

Скільки грошей ви будете отримувати, залежить від того, скільки людей проживає з вами, від розміру вашої заробітної плати та розміру квартплати. Приблизну суму допомоги можна розрахувати за допомогою нового калькулятора житлових субсидій Федерального міністерства будівництва та житлового господарства. Навіть якщо ви не впевнені, чи можете ви отримати житлову допомогу, все одно подайте заяву. Відмова в допомозі не має для вас жодних наслідків.

Подати заяву на отримання житлової допомоги ви можете до уповноваженого органу за місцем проживання. Зазвичай це так звана "Wohngeldstelle". Там ви повинні заповнити заяву. Відповідний орган у вашому регіоні ви можете знайти за допомогою інтернет-пошуку. Введіть у поле пошуку слово "Wohngeldstelle" та назву вашого місця проживання. Заявки для кожної федеральної землі можна знайти на сайті wohngeld.org. Подайте заяву якомога раніше, оскільки часто проходить кілька тижнів, перш ніж ви отримуєте допомогу. Більше інформації на цю тему ви можете отримати в нашому розділі "Оренда квартири в Німеччині".

Зверніть увагу: якщо ви отримуєте допомогу відповідно до Закону про допомогу шукачам притулку, то житлову субсидію ви зможете отримувати лише у виняткових випадках.

Якщо ви заробляєте мало або не заробляєте взагалі, то маєте право орендувати соціальне житло. Орендна плата за такі квартири нижча, оскільки вони субсидуються державою. Для оренди такої квартири ви маєте отримати від муніципалітету міста проживання свідоцтво про право на соціальне житло (Wohnberechtigungsschein або WBS). Такий документ підтверджує, що розмір вашого доходу є нижче певної межі. Ви маєте показати цей документ орендодавцеві під час огляду квартири. Для отримання додаткової інформації див. розділ «Як отримати соціальне житло у Німеччині (WBS)?».

У так званих «WG» (Wohngemeinschaft) ви мешкаєте у квартирі разом з іншими. Тут кожний має лише власну кімнату, а ванною кімнатою й кухнею користуються всі мешканці спільно. Знайти кімнату в WG зазвичай набагато простіше, ніж окрему квартиру, оскільки у цьому разі ви маєте справити враження не на орендодавця, а лише на майбутніх потенційних співмешканців. Крім того, найняти кімнату коштує дешевше за оренду цілої квартири.

За отримання фінансової допомоги від центру працевлаштування (Jobcenter) чи відомства соціального забезпечення (Sozialamt), ви маєте пред'явити установі як свій договір субаренди (Untermietvertrag), так і основний договір оренди (Hauptmietvertrag), складений на ім'я основного орендатора. Багато чиновників також просять показати підтвердження орендодавця про те, що основний орендатор має право здавати кімнати в субаренду.

• Вчасно прийдіть на призначену зустріч.
• Вдягніться презентабельно.
• Поводьтеся ввічливо по відношенню до інших осіб, зацікавлених квартирою.
• Навіть якщо охочих забагато, спробуйте поговорити з орендодавцем особисто та справити гарне враження. Наприклад, запитайте, де знаходиться найближча школа, чи висловіть захоплення квітами, які ростуть на подвір'ї. Однак, намагайтеся уникати неприємних тем, на кшталт ремонтних робіт.
• Тримайте напоготові папку з усіма необхідними документами.

• Перш ніж підписати договір оренди, уважно прочитайте його. Якщо ви ще не дуже добре володієте німецькою мовою, візьміть з собою людину, яка прочитає договір оренди і все вам перекаже.
• Під час передачі квартири ретельно задокументуйте всі дефекти й поломки у квартирі, сфотографуйте їх. Без цього при виїзді з квартири всю відповідальність за них покладуть на вас.
• Як правило, одразу після підписання договору оренди, ви маєте внести заставу за квартиру. Як заставу орендодавець має право вимагати суму, яка не перевищує тримісячну орендну плату (її можна буде розбити на три платежі). Після вашого виїзду з квартири орендодавець має повернути вам заставу (з відсотками) за відсутності додаткових витрат на усунення шкоди, заподіяної вами житловій площі.

• Ви маєте зареєструватись в управлінні у справах громадян (Bürgeramt) / відділі реєстрації (Einwohnermeldeamt). Для отримання додаткової інформації див. розділ «Реєстрація в Німеччині». У деяких містах для цього достатньо показати договір оренди. В інших містах потрібна спеціальна довідка від орендодавця - Wohnungsgeberbescheinigung, якою він підтверджує ваше поселення в його квартиру.
• Якомога швидше повідомте нову адресу відомству у справах іноземців (Ausländerbehörde). Якщо ваша заява про надання притулку ще перебуває у процесі розгляду, ви маєте негайно повідомити нову адресу у Федеральне відомство у справах міграції й біженців (BAMF), щоб не пропустити важливі листи.
• Повідомте нову адресу всім іншим установам, з якими маєте справу (центр працевлаштування (Jobcenter), відомство соціального забезпечення (Sozialamt), податково-фінансове відомство (Finanzamt) тощо), а також банку, страховій компанії тощо.
• Для більшої впевненості, що жоден лист не загубиться, оформіть у поштовому відділенні Deutsche Post і у компанії Pin Mail AG доручення з пересилання пошти на нову адресу. Однак за це доведеться заплатити певну суму.
• Ви маєте зареєструвати свою квартиру в одного з постачальників електроенергії. Вартість електроенергії не включено ані до орендної плати, ані до комунальних послуг. Для реєстрації ви маєте повідомити постачальнику електроенергії показники електролічильника (зняті у день передачі квартири). Для отримання додаткової інформації див. розділ «Житло».
• Ви також маєте сплачувати державний внесок за телерадіомовлення. Після реєстрації за новою адресою ви автоматично отримаєте поштою лист із вказівками щодо реєстрації в службі сплати внесків. Для отримання додаткової інформації див. розділ «Обовязковий збір за телерадіомовлення у Німеччині».

Можливість переїхати в квартиру залежить від вашого статусу перебування:

• Я - особа, яка має право на отримання притулку (Asylberechtigte*r), визнаний біженець (Flüchtling) чи перебуваю під субсидіарним захистом (subsidiären Schutz):ви маєте право переїхати у власну квартиру.
• Я - претендент на отримання притулку: можливість переїхати в квартиру у статусі претендента на отримання притулку залежить від вашої країни походження, тривалості перебування в Німеччині й правил, які діють у вашій федеральній землі. Загалом діє таке правило: претенденти на отримання притулку мають прожити у центрі первинного прийому не менше шести тижнів і не більше 24 місяців. Протягом обов'язкового періоду проживання в такому центрі ви не маєте права переїхати в квартиру. Зверніть увагу: якщо ви приїхали з так званої «безпечної країни походження», то протягом всього періоду розгляду вашої заяви про надання притулку і у разі відхилення вашої заяви про надання притулку ви маєте жити у центрі первинного прийому допоки не залишите країну або вас не депортують. Для отримання додаткової інформації див. розділ «Безпечні країни походження».
• Я маю відтермінування депортації: особи з відтермінуванням депортації в цілому не мають права переїхати в квартиру. Офіційно для них передбачено розміщення в гуртожитку. У певних випадках таке навіть зазначено як обов'язкову умову у вашому документі про відтермінування депортації. Однак у деяких населених пунктах у гуртожитках бракує місць для розміщення всіх, хто потребує. У такому разі вам або надають житло, або дозволяють шукати квартиру. Якщо ви зобов'язані жити в гуртожитку, то можете спробувати подати до відомства у справах іноземців (Ausländerbehörde) заяву про скасування цієї умови. Додатково ви маєте подати до відомства соціального забезпечення (Sozialamt) запит щодо фінансової допомоги на витрати з оренди житла. Таку заявку можуть схвалити чи відхилити. Загалом шанси не дуже високі, якщо немає серйозних причин, на кшталт фізичного чи психічного захворювання. Заздалегідь зверніться по допомогу до консультаційної організації чи адвоката. Юристів та консультаційні центри у вашому регіоні ви знайдете на нашій сторінці "Локальна інформація". Для пошуку введіть місто, в якому ви живете, і виберіть тему по якій ви шукаєте, наприклад, притулок, право на перебування або юридична консультація. Ви можете анонімно та безоплатно поставити запитання на нашій платформі "Together in Germany". Наші модераторки зокрема допоможуть вам знайти консультаційні центри поблизу.

Зверніть увагу: якщо, за наявності роботи й заробітку ви продовжуєте мешкати в гуртожитку, вам доведеться сплачувати орендну плату за це.

Переїзд до іншого міста чи населеного пункту залежить від вашого статусу перебування.

• Особи, які мають право на отримання притулку (Asylberechtigte), визнані біженці (Flüchtlinge) чи такі, що перебувають під субсидіарним захистом (subsidiären Schutz) і при цьому отримують соціальні виплати від відомства соціального забезпечення (Sozialamt) або центру працевлаштування (Jobcenter), як правило, мають протягом трьох років залишатися у федеральній землі, в якій розглядали їхню заяву про надання притулку. Федеральні землі також мають право встановлювати додаткові правила: наприклад, людина й надалі має проживати в тому ж населеному пункті, в якому жила під час розгляду заяви про надання притулку. Таке «розпорядження про місце проживання» (Wohnsitzzuweisung) є суперечливим. За поважних причин, через які ви бажаєте переїхати до іншого населеного пункту, ви можете подати до вашого відомства у справах іноземців (Ausländerbehörde) і до відомства у справах іноземців міста, в якому бажаєте жити, «Antrag auf Aufhebung der Wohnsitzzuweisung» (заяву про скасування розпорядження про місце проживання) (згідно з §12a, абз. 5, пункт 2c Закону про перебування). Проконсультуйтеся з цього питання з фахівцями.
• Претенденти на отримання притулку й особи з відтермінуванням депортації, як правило, мають проживати у населеному пункті, в якому їх поселили. Переїхати вони можуть, лише якщо не отримують фінансової допомоги від відомства соціального забезпечення (Sozialamt) і мають власний дохід. Для тих, хто отримує таку допомогу, можливостей отримати дозвіл на переїзд до іншого населеного пункту дуже мало. Як правило, відомство у справах іноземців (Ausländerbehörde) може схвалити вашу заяву на переїзд лише у разі наявності у вас серйозного захворювання, для лікування якого у вашому населеному пункті немає відповідних фахівців, або якщо ви маєте доглядати хворого члена родини в іншому місті. Вам також потрібно буде прикріпити до вашої заяви відповідні медичні висновки. Заздалегідь зверніться по допомогу до консультаційної організації чи адвоката. Ви також можете звернутися до нашої платформи "Together in-Germany". Наші модераторки допоможуть вам знайти консультаційні центри поблизу.

Зверніть увагу: Юристів та консультаційні центри у вашому регіоні ви знайдете на нашій сторінці "Локальна інформація". Для пошуку введіть місто, в якому ви живете, і виберіть тему по якій ви шукаєте, наприклад, притулок, право на перебування або юридична консультація.

Дискримінація під час пошуку житла, на жаль, все ще залишається реальністю в Німеччині, незважаючи на закони та спроби досягти однакових можливостей. Люди з міграційним досвідом, представники певних етнічних груп, люди з інвалідністю та ЛГБТКІА+ часто стикаються з дискримінацією та упередженнями на ринку житла.

Однією з найпоширеніших форм дискримінації є етнічна дискримінація. Люди, котрі шукають житло з іноземними іменами або мають іноземну зовнішність, часто опиняються в менш сприятливих умовах. Орендодавці або агенти з нерухомості можуть мати певні переконання, засновані на стереотипах або упередженнях, і таким чином дискримінувати потенційних квартиронаймачів за ознакою їхнього походження.

Люди з інвалідністю часто стикаються з труднощами при пошуку житла. Доступне житло є у обмеженій кількості, а орендодавці неохоче роблять необхідні пристосування. Це значно звужує вибір і ускладнює доступ до відповідного житла.

ЛГБТКІА+ спільнота також стикається з дискримінацією на ринку житла. Деякі орендодавці можуть мати упереджене ставлення до гомосексуальних, бісексуальних або трансгендерних людей і відмовляти їм через їхню сексуальну орієнтацію або гендерну ідентичність.

Для боротьби з цими формами дискримінації необхідні як закони, так і активна робота з підвищення свідомості людей. Власники житла та агенти з нерухомості повинні бути чутливими до проблеми упереджень, і важливо, щоб дотримання антидискримінаційних законів ефективно відстежувалося. Відкрита та інклюзивна житлова політика є ключовою для забезпечення рівних можливостей у всіх людей, незалежно від їхнього походження, етнічної приналежності, інвалідності, сексуальної орієнтації чи гендерної ідентичності.

Якщо ви стикаєтеся з дискримінацією при пошуку житла, існують різні способи отримати підтримку. Консультаційні центри, організації та юридичні консультанти можуть надати вам інформацію про ваші права та підтримати у поданні судового позову. Житлові контори, органи влади, групи самодопомоги та обмін досвідом також можуть допомогти протидіяти дискримінації та боротися за рівні права.

Ви можете дізнатися більше про форми дискримінації та варіанти підтримки на нашій інформаційній сторінці про дискримінацію.